Pourquoi Aix-les-Bains devient la perle immobilière de Savoie

Sur les rives d’un lac alpin encore préservé, à deux pas de Chambéry et à portée d’Annecy et de Genève, Aix-les-Bains coconstruit une équation rare: qualité de vie, accessibilité et prix encore mesurés au regard des standards alpins. Résultat: la ville thermale savoyarde capte des acheteurs locaux et métropolitains à la recherche d’un arbitrage gagnant, tandis que les investisseurs délaissent certaines zones saturées au profit de ce marché plus lisible et porté par des fondamentaux solides.

Des prix attractifs face à Annecy et Genève, un marché plus équilibré

Un arbitrage prix/plaisir de vivre

Fin 2024 – début 2025, l’immobilier à Aix-les-Bains se négocie, selon les baromètres locaux (Notaires de Savoie, FNAIM), autour de 4 700 à 5 300 €/m² pour les appartements anciens bien situés. Les maisons familiales se placent le plus souvent entre 5 000 et 6 500 €/m², avec une prime nette pour la vue lac et les terrains plats. Sur la première ligne lacustre (Grand Port, corniche de Tresserve, Brison-Saint-Innocent), les programmes récents et biens rénovés peuvent dépasser 8 000 à 10 000 €/m².

La comparaison régionale joue en faveur d’Aix-les-Bains:

• Annecy: 7 000 à 8 500 €/m² en moyenne pour les appartements, avec des pointes au-delà de 10 000 €/m² près du lac ou à Talloires.
• Chambéry: 3 200 à 4 200 €/m², plus accessible mais sans lac urbain.
• Genève et le Genevois français (Thonon-les-Bains, Annemasse): prix souvent supérieurs à 5 000 €/m² pour les localisations recherchées, tirés par l’emploi transfrontalier.

Après l’envolée 2020-2022, le cycle 2023-2024 a vu une stabilisation avec des ajustements à la baisse sur les biens mal situés ou énergivores. À l’inverse, les biens « prêts à vivre », avec vue et stationnement, se vendent rapidement: autour du lac, un deux-pièces rénové avec terrasse part souvent en moins de 30 jours.

Un marché tendu mais lisible

La tension porte surtout sur les surfaces de 50 à 80 m² et sur les maisons proches des écoles et des axes A41/A43. Le stock reste limité en première couronne du lac (Tresserve, Brison-Saint-Innocent, Le Bourget-du-Lac), tandis que le centre-ville offre plus d’options en copropriétés des années 1990-2010.

• Ticket d’entrée: environ 200 000 € pour un T2 à rénover en centre, 280 000 à 350 000 € pour un T2/T3 récent avec extérieur.
• Maisons: 650 000 à 900 000 € pour une villa familiale proche du lac; au-delà de 1,2 M€ pour une vue panoramique sur le lac du Bourget.
• Location: forte demande long terme (actifs de Savoie Technolac, curistes, télétravailleurs). Rendements bruts de 3 à 4,5 % en longue durée; 4 à 6 % en meublé saisonnier bien situé, sous réserve de la réglementation locale.

Quartiers et communes: où acheter à Aix-les-Bains et autour

Première ligne lacustre: Grand Port, Tresserve, Brison-Saint-Innocent

Le secteur du Grand Port et la corniche de Tresserve concentrent les vues d’exception, les résidences haut de gamme et les prix les plus élevés. À Brison-Saint-Innocent, surnommée la « Petite Nice » savoyarde pour son microclimat, l’offre est rare et très convoitée, avec des villas contemporaines et d’anciennes propriétés réhabilitées. Ces zones sont prisées par une clientèle locale et genevoise en quête de résidence secondaire.

Centre-ville, Thermes et Marlioz: praticité et rendement

Autour du Casino Grand Cercle et des Thermes, l’immeuble bourgeois cohabite avec des résidences récentes. Les rues calmes à cinq minutes à pied des commerces offrent de bons compromis prix/temps de transport. Le secteur de Marlioz attire pour ses parcs, ses hôtels-thermes et une perspective de valorisation avec la montée en gamme des établissements de bien-être.

Premières couronnes familiales: Viviers-du-Lac, Drumettaz-Clarafond, Pugny-Chatenod

Aux portes d’Aix, Viviers-du-Lac et Drumettaz-Clarafond séduisent pour leurs maisons avec jardin et l’accès rapide aux échangeurs A41/A43. Pugny-Chatenod, en balcon sur la ville, propose un cadre résidentiel verdoyant et des vues dégagées, à des niveaux de prix souvent plus doux que Tresserve.

Des fondamentaux solides: emploi, mobilités et cadre de vie

Savoie Technolac, moteur économique du lac

À dix minutes d’Aix-les-Bains, sur la rive sud du lac du Bourget, Savoie Technolac (Le Bourget-du-Lac) rassemble entreprises innovantes (énergies, hydrogène, numérique), laboratoires et le campus de l’Université Savoie Mont Blanc. Ce pôle dynamise la demande locative qualifiée et sécurise la profondeur du marché, un atout rarement réuni dans une station thermale.

Transports et accès alpins

L’A41 et l’A43 connectent Aix-les-Bains à Chambéry (15 min), Annecy (40–45 min), Genève (environ 1 h) et Lyon (1 h15–1 h30 selon trafic). La gare Aix-les-Bains—Le Revard offre des liaisons TER vers Chambéry, Annecy et Lyon; Paris est accessible en environ 3 h30 avec correspondance. L’aéroport de Chambéry Savoie Mont Blanc (Le Bourget-du-Lac) dessert des lignes saisonnières, Genève et Lyon élargissant l’horizon international.

Côté loisirs, les stations du Revard et de La Féclaz sont à moins de 30 minutes, quand Megève ou Courchevel se rejoignent en 1 h20 à 1 h45 selon conditions, renforçant l’attrait quatre saisons.

Pourquoi Aix prend l’avantage en Savoie

• Un lac majeur et un centre-ville vivant, sans la surchauffe tarifaire d’Annecy.
• Un bassin d’emploi technologique à proximité immédiate (Savoie Technolac).
• Une offre variée: bourgeois XXe, résidences récentes, villas contemporaines.
• Des projets de mobilités douces autour du lac et une image « Riviera des Alpes » qui se consolide.

Tendances 2025: ce qu’il faut surveiller

• Performance énergétique: la valeur verte s’affirme. Les biens classés A–C se vendent mieux; les passoires nécessitent un pricing adapté.
• Réglementation des meublés de tourisme: se renseigner auprès de la mairie d’Aix-les-Bains pour l’enregistrement et les règles locales.
• Prime à la vue: l’écart de prix pour une vue lac dégagée reste élevé; il devrait se maintenir malgré une demande plus sélective.
• Comparatif régional: si Annecy se fige, Aix capte la demande d’acheteurs en arbitrage. Chambéry demeure l’alternative budget, sans équivalent lacustre.

Conseils d’achat sur le marché local

• Cibler finement: Grand Port/Tresserve pour le prestige; centre/Thermes pour le rendement; Viviers-du-Lac/Drumettaz pour la vie familiale.
• Anticiper les travaux: fenêtre de négociation sur les copropriétés années 1970-1990; viser isolation et chauffage pour sécuriser la valeur.
• Tester les mobilités: vérifier l’accès réel aux échangeurs et au stationnement, décisifs pour la revente.
• Comparer au bassin annécien: à budget égal, la surface et la vue sont souvent supérieures à Aix-les-Bains.

En résumé

Aix-les-Bains s’impose comme la perle immobilière de Savoie grâce à un triptyque rare: un cadre lacustre d’exception, un tissu économique dynamique et des prix encore compétitifs face à Annecy et au Genevois. Pour les acquéreurs exigeants comme pour les investisseurs rationnels, le timing 2025 reste favorable, à condition de viser les bons secteurs et la bonne qualité énergétique.