Lac d’Annecy ou lac Léman : lequel offre le meilleur investissement ?

Deux lacs iconiques, deux marchés d’exception, deux logiques d’investissement. Le lac d’Annecy et le lac Léman concentrent une forte demande nationale et internationale, des contraintes foncières puissantes… et des dynamiques différentes. Entre rendement locatif, prestige et perspectives de revente, voici un comparatif concret pour guider un achat patrimonial ou une opération à revenus autour d’Annecy, Thonon-les-Bains, Évian, Genève et leurs rives.

Panorama des prix: Annecy vs Léman

Lac d’Annecy: rareté et prime au panorama

Un marché tendu et très patrimonial. La “coque” Annecy–Sevrier–Saint-Jorioz côté Ouest et Veyrier-du-Lac–Menthon–Talloires côté Est affiche des niveaux élevés, soutenus par la rareté des terrains constructibles (loi Littoral sur les grands lacs, protections paysagères) et une demande à l’année.

• Annecy intra-muros: appartements entre 6 000 et 8 500 €/m² selon le quartier; premium vue lac ou vieille ville au-delà de 9 000 €/m².
• Veyrier-du-Lac, Menthon-Saint-Bernard, Talloires-Montmin: biens avec vue dégagée ou accès lac fréquemment 10 000 à 14 000 €/m²; villas “pieds dans l’eau” bien plus.
• Sevrier, Saint-Jorioz, Duingt: bonne alternative avec appartements récents 5 500 à 7 500 €/m²; maisons familiales selon terrain et vue.

Après la hausse 2020–2022, 2023–2024 marquent une stabilisation sélective: les actifs rares (vue, jetée privée, architecture contemporaine) résistent, tandis que les biens à rafraîchir négocient davantage.

Lac Léman: deux rives, deux mondes

Côté français (Chablais, entre Yvoire et Évian-les-Bains), la pression de Genève irrigue tout le marché, avec des écarts selon l’accessibilité CEVA/Léman Express, les navettes lacustres et la distance à la frontière.

• Thonon-les-Bains, Anthy, Publier: appartements 4 200 à 6 000 €/m²; maisons avec vue 6 500 à 9 500 €/m² selon prestations.
• Yvoire, Nernier, Messery, Chens-sur-Léman: villages prisés, prix souvent 6 000 à 9 000 €/m² pour des appartements de standing, plus pour front de lac.
• Évian-les-Bains: côte plus abordable que Genève, forte demande pied-à-terre, 4 500 à 6 500 €/m²; programme neuf vue lac plus élevé.

Côté suisse (Genève, Cologny, Collonge-Bellerive, Anières; canton de Vaud: Nyon, Morges), l’offre est ultra premium et réglementée pour les acquéreurs étrangers. Les appartements de standing dépassent couramment 12 000–20 000 CHF/m²; les villas lacustres sont très au-delà, avec un accès rendu complexe par la Lex Koller.

Rendement locatif et occupation

Annecy: saison d’été très rentable, à piloter

Du printemps à l’automne, Annecy enregistre des taux d’occupation élevés en courte durée, tirés par les événements (Ironman, Maxi-Race), le tourisme familial et les congrès. Un T2–T3 bien placé peut viser 3,5 à 5% de rendement brut en meublé touristique avec une gestion soignée; net de charges et fiscalité, compter 2 à 3%.

Points de vigilance:

• Réglementation des meublés de tourisme: enregistrement obligatoire dans Annecy et communes du tour du lac, quotas ou contrôles renforcés selon secteurs.
• Voisinage et copropriétés plus stricts sur les usages intensifs; taxes de séjour et fiscalité sur résidences secondaires en hausse dans de nombreuses communes en zone tendue.
• Hors haute saison, un meublé longue durée peut offrir 2,5–3,5% brut, mais l’offre rare premium vise davantage la valorisation que le rendement.

Léman: la demande frontalière lisse la saisonnalité

La grande force du Léman côté français, c’est la profondeur de la demande “frontalière”: actifs travaillant à Genève ou Lausanne, rémunérés en CHF, recherchant des locations longues ou des achats résidence principale. Résultat: revenus plus réguliers, moins dépendants de l’été.

• Thonon, Publier, Sciez: 3 à 4,5% brut sur des appartements récents proches gares Léman Express ou embarcadères; maisons familiales 2,5 à 3,5%.
• Yvoire, Nernier, Messery: forte tension sur les biens de charme, rendement plus patrimonial (2 à 3%), mais vacance locative faible.
• Atout mobilité: bateaux rapides Thonon–Lausanne (env. 30 min), Léman Express vers Genève (réseau CEVA via Annemasse), A40/A41.

Fiscalité et cadre réglementaire

• France (Annecy, Chablais): statuts LMNP/LMP possibles pour optimiser l’impôt via amortissements; taxe d’habitation sur résidences secondaires et surtaxes possibles en zones tendues; droits de mutation ~7–8% à l’ancien; régimes de meublé touristique encadrés localement.
• Loi Littoral sur les grands lacs: contraintes fortes sur l’urbanisation et les extensions en bord d’eau (Annecy, Léman, et aussi lac du Bourget à Aix-les-Bains), facteur de rareté.
• Suisse (Genève, Vaud): régime fiscal différent, revenus fonciers imposés localement; Lex Koller limitant l’achat résidentiel par les non-résidents; financement en CHF et risque de change pour un investisseur en euros. En pratique, l’investisseur étranger se positionne majoritairement sur la rive française.

Lieux prometteurs et stratégies

Autour d’Annecy

• Sevrier et Saint-Jorioz: compromis prix/vue/accès plage; pistes cyclables vers Annecy; bonne profondeur locative.
• Talloires-Montmin, Menthon: créneau luxe et semi-luxe; rareté extrême; idéal transmission patrimoniale.
• Doussard et rive Sud: tickets d’entrée plus bas, accès aux massifs (Beaufortain, Aravis, Megève à env. 1 h), potentiel résidence secondaire.
• Aix-les-Bains – lac du Bourget: alternative moins chère à 30–40 min d’Annecy et 20 min de Chambéry, avec prix au m² plus accessibles et un marché thermal/touristique dynamique.

Autour du Léman

• Thonon-les-Bains: cœur de marché, infrastructures complètes, futuristes sur le front de lac, bonne liquidité à la revente.
• Évian-les-Bains: image bien-être et golf, clientèle internationale, perspectives sur le neuf vue lac.
• Yvoire, Nernier: villages de carte postale, micro-marchés premium; viser du long terme patrimonial.
• Messery, Chens, Veigy et corridor Annemasse: pari mobilité CEVA pour cadres frontaliers; arbitrage prix/temps de trajet.

Luxe et montagne: le supplément d’âme

Pour un portefeuille “plaisir + prestige”, les adresses iconiques font la différence. À Annecy, Veyrier-du-Lac et Talloires conjuguent architecture contemporaine, terrasses panoramiques, pontons privés – avec accès rapide aux Aravis, Megève et, plus loin, Courchevel. Autour du Léman, la rive française aligne de superbes demeures à Nernier et Yvoire; la rive suisse reste l’échelon supérieur (Cologny, Collonge-Bellerive), mais l’accès y est verrouillé pour les non-résidents.

Verdict: quel lac pour quel investisseur ?

• Rendement régulier: avantage Léman côté français grâce à la demande frontalière et aux liaisons Léman Express/bateaux. Objectif 3–4,5% brut sur des actifs bien situés.
• Patrimonial pur et prestige: avantage Annecy sur les biens avec vue/emplacement signature, rareté défendant les prix et la liquidité à la revente.
• Style de vie et polyvalence: match nul selon vos usages. Annecy brille par son cadre compact et ultra-pratique; le Léman offre l’international (Genève), des écoles et emplois à très haute valeur ajoutée.

En pratique: si vous cherchez un flux locatif lissé par l’emploi transfrontalier, ciblez Thonon–Évian et les villages connectés. Si votre priorité est un actif rare, transmissible, avec un supplément d’âme et une forte désirabilité, la rive d’Annecy (Sevrier à Talloires) reste imbattable. Et pour un budget plus maîtrisé tout en gardant l’ADN “lacs & montagnes”, gardez un œil sur Aix-les-Bains et le lac du Bourget, à deux pas de Chambéry.