Acheter une maison ancienne : comment éviter les mauvaises surprises

Le charme d’une vieille maison au bord du lac du Bourget, d’un chalet traditionnel à Megève ou d’une demeure Belle Époque à Aix-les-Bains est indéniable. Mais l’achat d’une maison ancienne dans les Alpes et autour des lacs peut réserver des surprises si l’on néglige certains points techniques et réglementaires. Du toit conçu pour la neige aux diagnostics radon, en passant par l’assainissement non collectif en hameau de montagne, voici le guide pratique pour sécuriser votre achat et planifier une rénovation sereine.

Première visite : les signaux à ne pas ignorer

Structure et enveloppe

Dans les villages autour d’Annecy (Sevrier, Talloires, Veyrier-du-Lac) ou de Chambéry (Cognin, La Ravoire), beaucoup de maisons anciennes présentent des murs en pierre hourdés à la chaux. C’est solide, mais sensible à l’humidité et aux interventions mal pensées.

• Fissures: privilégiez un examen des fissures “vivantes” (en escalier sur murs porteurs, angle de baies, jonction extension/ancien).
• Fondations et pente: en coteau (Albanais, Aravis), vérifiez les reprises en sous-œuvre, les murs de soutènement et les drains périphériques.
• Ouvertures: menuiseries simple vitrage, appuis fissurés, linteaux bois affaissés signalent des travaux à prévoir.

Toiture et charpente: l’épreuve de la neige

Entre Thonon-les-Bains et les stations (Morzine, Les Gets, Courchevel), la charge de neige impose une charpente robuste.

• Couverture: tuiles plates/mécaniques en vallée, ardoises ou tavaillons/lauses en altitude. Cherchez les tuiles gélives, les ardoises délaminées, les “barres à neige” manquantes.
• Charpente: inspectez flèches, attaques d’insectes xylophages (vrillettes, capricornes), pièces bois en pied de versant humides.
• Étanchéité: taches sous rampant, voliges noircies, lucarnes mal solinées = infiltrations.

Humidité, radon et ventilation

Le radon est fréquent en zones granitiques et montagneuses (Savoie, Haute-Savoie). Une ventilation efficace et une étanchéité maîtrisée sont essentielles.

• Sous-sol/cave: odeurs, salpêtre, enduits cloqués. Prévoir drainage, reprise d’enduits à la chaux, VMC adaptée.
• Radon: demandez la classe de potentiel radon et envisagez une mesure après achat. Des travaux simples (ventilation, étanchéité bas de murs) réduisent significativement l’exposition.
• Condensation: isolation intérieure mal conçue sur murs pierre = risques de point de rosée. Faites valider le complexe isolant par un thermicien local.

Réseaux et assainissement

Dans les hameaux autour d’Aix-les-Bains, Megève ou Talloires, l’assainissement peut être non collectif.

• Électricité et gaz: tableaux obsolètes, prises non conformes, chaudières fioul en fin de vie. Anticipez la mise aux normes et le changement d’énergie (PAC, bois, gaz réseau si disponible).
• Assainissement: un diagnostic SPANC est requis pour les fosses toutes eaux. Mise en conformité à budgéter sous 1 à 2 ans après l’acte si non conforme.
• Eau et pression: vérifiez débit/pression dans les zones en altitude et l’état des canalisations en plomb dans les maisons d’avant 1950.

Diagnostics et études: vos garde-fous

Outre le DPE, exigez un dossier technique complet, particulièrement dans le centre historique d’Annecy, autour du lac Léman et en Tarentaise.

• Amiante (avant 1997) et plomb (avant 1949): fréquents dans les villas Belle Époque à Aix-les-Bains et les maisons de ville à Chambéry.
• Électricité, gaz, état parasitaire: au-delà des termites (moins fréquents ici), surveillez capricornes/vrillettes et mérule en zones humides.
• ERP (État des Risques): sismicité (Savoie et Haute-Savoie en zone réglementée), crues torrentielles, avalanches en pied de versant près de Megève/Courchevel. Consultez le portail GéoRisques pour la parcelle.
• Bornage et servitudes: droit de passage, servitudes de source/irrigation en milieu rural, mitoyenneté en maisons de village.
• Étude géotechnique: utile en cas d’extension en pente ou de sols hétérogènes.

Chiffrer la rénovation en Pays de Savoie

Les coûts varient selon l’accessibilité, l’altitude et le caractère patrimonial (zones ABF autour de Talloires, Veyrier-du-Lac, quartiers historiques).

• Rénovation partielle (mise aux normes, salle de bains, cuisine, rafraîchissement): 600–1 000 €/m².
• Rénovation globale performante (isolation, menuiseries, systèmes, redistribution): 1 200–2 000 €/m² en vallée (Annecy, Chambéry, Thonon).
• Chalets de montagne ou accès complexe: 2 000–3 500 €/m² (logistique, neige, matériaux spécifiques).

Anticipez les délais: tension sur les artisans autour d’Annecy et du Genevois français (influence de Genève). Les chantiers lourds en station se planifient hors saison. Si la maison est en périmètre Bâtiments de France, comptez 1 à 2 mois d’instruction supplémentaires et des prescriptions sur façades, couvertures et menuiseries.

Côté aides: MaPrimeRénov’, Certificats d’Économies d’Énergie, TVA à 5,5 % sur la rénovation énergétique, éco-PTZ, et parfois des aides locales (Grand Annecy, Grand Chambéry). Un audit énergétique peut optimiser le plan de travaux et le financement. Attention à la location: les logements classés G puis F sont progressivement restreints à la location, un enjeu si vous achetez pour investir à Thonon ou Aix-les-Bains.

Urbanisme: lac, montagne et patrimoine

Chaque commune applique son PLU. Autour des lacs, les règles sur l’emprise, la hauteur et l’aspect extérieur sont strictes.

• Lac d’Annecy (Sevrier, Talloires, Veyrier-du-Lac): menuiseries bois/alu, teintes, garde-corps, bardages souvent encadrés; extensions limitées sur parcelles étroites.
• Stations (Megève, Courchevel): gabarits, pente de toiture, matériaux traditionnels (tavaillons, pierre) imposés; stationnement à créer sur parcelle.
• Zones inondables et PPRN: en fonds de vallon et bords de torrents, les sous-sols et piscines peuvent être interdits ou fortement conditionnés.

Avant achat, consultez le certificat d’urbanisme, le PLU et, le cas échéant, prenez un rendez-vous en mairie ou avec l’ABF pour cadrer votre projet de rénovation.

Négocier et sécuriser votre achat

• Revisite technique: venez avec un artisan local ou un architecte pour établir une enveloppe budgétaire réaliste, surtout si la maison est ancienne et grande.
• Devis avant compromis: demandez 2–3 devis pour toiture, chauffage/isolation et électricité. Ils servent d’arguments de négociation.
• Clause de rétractation et conditions: au-delà du prêt, vous pouvez conditionner votre offre à l’absence de désordres structurels majeurs ou à l’obtention d’un avis favorable SPANC.
• Historique: factures d’énergie (fioul, gaz), taxes foncières, dernières interventions sur la maison, consommations d’eau (fuites), raccordements (fibre).

Où dénicher de belles maisons anciennes dans la région

• Aix-les-Bains: villas Belle Époque proches du centre et du lac du Bourget, souvent à rénover (toitures, menuiseries) avec beaux volumes.
• Annecy et rives du lac: maisons de 1930–1970 à Sevrier, Menthon ou Talloires; certains lots offrent un potentiel d’extension sous réserve du PLU.
• Chambéry: hôtels particuliers et maisons bourgeoises dans le centre ancien et les communes voisines (Cognin, Jacob-Bellecombette), belles hauteurs sous plafond mais réseaux à moderniser.
• Chablais (Thonon-les-Bains, Évian): grandes bâtisses et villas 60–80, ossatures solides, isolation et chauffage à repenser.
• Montagne (Megève, Courchevel): chalets authentiques à fort cachet, budget travaux supérieur mais valorisation patrimoniale à la clé.

À retenir

Une maison ancienne bien située entre lacs et montagnes peut devenir un lieu de vie exceptionnel, à condition d’anticiper la rénovation: toiture adaptée à la neige, ventilation et radon, réseaux, assainissement, et cadre urbanistique. Entourez-vous d’experts locaux, chiffrez avant de signer, et utilisez les aides disponibles. Dans un marché tendu entre Annecy, Genève et les stations, cette rigueur vous évitera les mauvaises surprises et vous permettra de révéler tout le potentiel de votre maison.