Faut-il encore acheter un bien en station de ski en 2025 ?

Entre remontées mécaniques qui se réinventent en « quatre saisons », fiscalité des meublés en recomposition et appétit intact des frontaliers, la question revient cet hiver: faut-il encore acheter en station de ski en 2025? Depuis Aix-les-Bains, Annecy ou Chambéry jusqu’aux cimes de Megève et Courchevel, le marché n’a pas dit son dernier mot. Mais la sélectivité s’impose, avec une ligne directrice claire: viser l’altitude, l’accessibilité et l’usage toute l’année.

Ce que dit le marché alpin en 2025

En Savoie et Haute-Savoie, les stations emblématiques résistent mieux que la moyenne nationale: rareté du foncier, clientèle internationale (Genève tient un rôle moteur) et parc haut de gamme soutiennent les prix. Dans les Aravis (La Clusaz, Le Grand-Bornand) comme dans le Mont-Blanc (Megève, Saint-Gervais), les biens de qualité bien situés se vendent encore en délais raisonnables, tandis que les produits datés subissent des négociations plus franches.

Côté budgets, les ordres de grandeur observés fin 2024 restent pertinents début 2025:

• Courchevel (Trois Vallées): très haut de gamme, souvent au-delà de 15 000 €/m² pour les biens bien placés, plus en altitude à 1850.
• Megève: environ 10 000 à 16 000 €/m² pour les appartements de standing et chalets bien situés.
• Portes du Soleil (Les Gets, Morzine): 6 500 à 10 000 €/m² selon emplacement et état.
• Chamonix/Argentière: 8 000 à 12 000 €/m² pour les biens récents ou rénovés.
• Aravis (La Clusaz, Le Grand-Bornand): 9 000 à 12 000 €/m² pour les produits premium.

En vallée, l’effet « base arrière » attire des acquéreurs qui privilégient un pied-à-terre polyvalent près des lacs: Annecy (environ 6 000 à 9 000 €/m²), Talloires (souvent plus de 8 000 €/m²), Aix-les-Bains (4 000 à 6 000 €/m² selon secteur) ou Thonon-les-Bains (3 500 à 5 000 €/m²), avec accès rapide aux Aravis, au Semnoz, au Savoie Grand Revard, ou aux Portes du Soleil côté Morzine/Les Gets.

Rendement: les vraies fourchettes en montagne

Combien ça rapporte vraiment?

La montagne rémunère l’emplacement, pas le hasard. En 2025, sur un appartement bien situé et bien géré:

• Top stations (Courchevel, Val d’Isère, Megève): rendement brut souvent contenu (2,5 à 4%) car prix d’acquisition élevés; valeur patrimoniale et liquidité supérieures.
• Stations « quatre saisons » (Les Gets, Morzine, La Clusaz, Chamonix): 3 à 5% brut en combinant hiver (vacances scolaires: 70 à 85% d’occupation) et été (VTT, rando: 6 à 8 semaines louées).
• Stations familiales à altitude intermédiaire (Combloux, Saint-Gervais, Les Saisies): tickets d’entrée plus abordables, rendement brut 4 à 6% si l’emplacement est central et l’offre modernisée.

Exemple type (indicatif): un 2-pièces rénové à Les Gets, acheté 450 000 €. Tarifs à la semaine de 1 500 à 2 500 € en haute saison, 700 à 1 000 € mi-saison, 1 000 à 1 400 € l’été. Recettes brutes annuelles possibles: 25 000 à 35 000 €. Après charges de copropriété, frais d’agence/location, taxe de séjour, entretien et assurances, le net peut se situer entre 2,5 et 3,5% hors financement, avec une marge de progression via une décoration soignée et une distribution multi-plateformes.

Fiscalité et cadre réglementaire

• Location meublée (LMNP/LMP): toujours l’outil phare grâce à l’amortissement comptable qui peut neutraliser une partie de l’imposition sur les loyers. L’ingénierie reste clé: se faire accompagner.
• Meublés de tourisme: le cadre fiscal et les abattements a évolué en 2024 et continue d’être ajusté. Attendez-vous à des règles plus strictes dans les communes tendues. Vérification en mairie indispensable.
• TVA: en résidence de tourisme avec bail commercial et services para-hôteliers, la récupération de TVA sur le prix d’achat est envisageable sous conditions et engagements. Le bail (9 à 11 ans) et les clauses d’indexation méritent un audit attentif.
• Taxes locales: plusieurs stations ont majoré la taxe d’habitation sur les résidences secondaires et renforcé la taxe de séjour. À intégrer dans votre business plan.
• DPE et rénovation: l’exigence monte. Isolation, menuiseries et chauffage performant deviennent des arguments locatifs, notamment en altitude où les charges peuvent s’envoler.

Où acheter autour d’Annecy, Aix-les-Bains, Chambéry et Genève?

Luxe et altitude: sécurité de neige et exclusivité

Courchevel reste la référence prestige, avec une clientèle internationale, une offre hôtelière 5 étoiles et une logistique irréprochable. Megève séduit par son architecture préservée, ses commerces et son art de vivre, à 1h10 de Genève. Pour un risque-neige plus contenu, viser les altitudes élevées ou domaines glacier (Tignes/Val d’Isère) reste pertinent, même si la qualité de l’actif prime toujours sur l’altimètre seul.

Quatre saisons depuis le lac

• Annecy et Talloires: accès aux Aravis (La Clusaz, Le Grand-Bornand) en 35 à 45 minutes. Été porté par le lac, sports nautiques, parapente, cyclo. Intéressant pour un usage mixte résidence/locatif.
• Aix-les-Bains: Savoie Grand Revard à 30-35 minutes pour le nordique et la rando; proximité d’Albertville pour rayonner vers Les Saisies ou le Beaufortain. Idéal si vous ciblez bien-être + montagne douce.
• Thonon-les-Bains: porte d’entrée Lémanique vers les Portes du Soleil (Morzine, Les Gets). Cible « budget maîtrisé + rendement » pour des séjours flexibles hiver/été.
• Genève: moteur de demande. Les acheteurs frontaliers dynamisent Chamonix, Megève et les Aravis. L’accessibilité aéroport + A40/A41 demeure un avantage décisif à la revente.

Bon ratio prix/rendement

Combloux, Saint-Gervais et Les Saisies offrent souvent un meilleur couple rendement/risque que les icônes du luxe, à condition d’être proche des remontées, des écoles de ski et des commerces. À Chambéry, base de vie agréable et centrale (A43/A41), certains investisseurs arbitrent vers une résidence principale ou secondaire bien située, complétée par un pied-à-terre locatif en station familiale.

Risques à maîtriser avant d’acheter

• Neige et altitude: sous 1 500 m, diversifiez impérativement par une offre « quatre saisons » (VTT, trail, spas, événements) et visez des domaines qui investissent massivement dans l’été (Les Gets, Morzine, La Clusaz, Chamonix).
• Charges de copropriété: ascenseurs, spa, piscine et gardiennage pèsent sur le net. Préférez des résidences bien gérées, DPE corrects et équipements réellement valorisés par la clientèle.
• Réglementations locales: certaines communes luttent contre les « lits froids » et encadrent l’usage en meublé touristique. Vérifiez le PLU, les servitudes et les éventuelles obligations de mise en location.
• Accès et nuisances: une place de parking, une navette régulière, une desserte TGV (Aix-les-Bains, Annecy) ou aéroport (Genève, Chambéry Savoie Mont Blanc) font la différence à la revente.

Checklist express avant de signer

• Tester la demande: comparez les taux d’occupation et tarifs sur 12 mois, pas seulement en février.
• Simuler au net: loyer réaliste – charges – fiscalité – frais de gestion – travaux récurrents.
• Vérifier la copropriété: derniers PV d’AG, fonds de travaux, projets d’isolation.
• Sécuriser l’altitude ou l’offre 4 saisons: domaine relié, activités été/hiver, agenda d’événements.
• Anticiper la revente: rareté, vue, exposition, accès, place de stationnement et casier à skis.

Verdict: acheter en station en 2025, oui… avec méthode

La montagne reste un actif de plaisir qui se défend en patrimoine, surtout sur les zones premium autour de Megève, Courchevel et des Aravis, ou dans les stations « quatre saisons » portées par Genève et le Léman. Pour un rendement plus lisible, les stations familiales bien équipées et les bases lacustres (Annecy, Talloires, Aix-les-Bains, Thonon-les-Bains) combinées à un accès rapide aux pistes offrent un compromis robuste. En 2025, l’investisseur gagne à privilégier l’usage annuel, le standing, l’accessibilité et une gestion professionnelle. Le ski change, l’investissement aussi: exigeant mais prometteur pour qui choisit le bon versant.