Les 5 communes les plus rentables pour investir entre Lyon et la Suisse

Entre Lyon et la Suisse, le couloir économique qui relie l’Ain, la Savoie et la Haute-Savoie concentre emplois, mobilités performantes et salaires élevés côté Genève. Résultat: une demande locative soutenue et des rendements encore attractifs dès qu’on s’éloigne légèrement des rives du Léman ou des hypercentres touristiques type Annecy. Voici cinq communes où l’équilibre prix d’achat/loyers et perspectives de revalorisation restent particulièrement convaincants pour un investissement immobilier.

Méthode et critères

Notre sélection combine plusieurs signaux concrets, observés fin 2024-début 2025:

• Rendement brut potentiel sur petites surfaces (T1/T2) et T3 familiaux.
• Tension locative et vacance: flux de frontaliers vers Genève, navetteurs vers Annecy, Chambéry et Lyon.
• Accessibilité: Léman Express, TER, A40/A41/A43, tram transfrontalier à Annemasse.
• Prix d’entrée encore abordables face à la zone lémanique et à l’axe Annecy–Aix-les-Bains.
• Cadre réglementaire et fiscalité (LMNP, Pinel+, DPE) susceptibles d’améliorer le net.

À noter: nous privilégions la rentabilité locative. Des destinations «prestige» comme Megève, Courchevel, Talloires ou le centre d’Annecy restent très recherchées pour le patrimoine et la revente, mais offrent souvent un rendement plus compressé.

Les 5 communes les plus rentables

Annemasse (Haute-Savoie) – la locomotive du Genevois français

Adossée à Genève, Annemasse profite du Léman Express (Cornavin en env. 20–25 min) et du tram 17 transfrontalier. Le marché est profond, porté par les frontaliers et les actifs du bassin genevois.

• Prix d’achat: env. 3 800 à 5 000 €/m² (ancien vs. récent, hypercentre/Chablais Parc).
• Loyers: 18 à 23 €/m² pour T1–T2 meublés bien placés.
• Rendement brut: 4,8 à 6,2% selon état, DPE et micro-quartier.
• Stratégies: meublé au réel, colocation proche gare, lots avec balcon/parking.
• Vigilance: diagnostics énergétiques des immeubles 60–80, concurrence forte sur petites surfaces.

Valserhône (Ain, ex-Bellegarde-sur-Valserine) – la porte ferroviaire de Genève

Nœud TER/TGV sur l’A40, Valserhône offre un accès rapide à Genève, tout en affichant des prix nettement plus doux que le Genevois haut-savoyard. Idéal pour un cash-flow robuste avec un ticket d’entrée contenu.

• Prix d’achat: env. 2 100 à 2 800 €/m².
• Loyers: 11 à 14 €/m² sur petites et moyennes surfaces en bon état.
• Rendement brut: 5,5 à 7,0% sur produits optimisés.
• Stratégies: T2/T3 familiaux proches gare et commodités, travaux ciblés pour booster le DPE.
• Vigilance: soigner l’emplacement intra-muros et la qualité de copropriété pour maîtriser la vacance.

Thonon-les-Bains (Haute-Savoie) – Léman, mobilité, équilibre prix/loyers

Sur la rive sud du Léman, Thonon profite du Léman Express vers Genève et d’une clientèle active entre Chablais et canton de Vaud. Moins chère qu’Évian ou certaines communes «premium» du lac, elle conjugue liquidité et perspectives.

• Prix d’achat: env. 3 600 à 4 500 €/m².
• Loyers: 15 à 19 €/m², plus sur meublé récent avec extérieur.
• Rendement brut: 4,1 à 5,2%.
• Stratégies: meublé long terme près de la gare, location familiale dans les secteurs calmes.
• Vigilance: privilégier les immeubles performants énergétiquement; charges à surveiller sur le front de lac.

Rumilly (Haute-Savoie) – l’entre-deux Annecy/Aix qui monte

Entre Annecy et Aix-les-Bains, Rumilly capte les navetteurs des deux bassins d’emploi via la ligne TER et l’A41. La demande est régulière, portée par les familles et jeunes actifs cherchant un loyer soutenable.

• Prix d’achat: env. 2 800 à 3 300 €/m².
• Loyers: 12 à 15 €/m².
• Rendement brut: 4,6 à 5,6% sur biens rénovés ou récents.
• Stratégies: T2/T3 avec stationnement; viser la proximité gare/écoles pour limiter la vacance.
• Vigilance: éviter les rez-de-chaussée bruyants, attention aux DPE des années 90–2000.

Aix-les-Bains (Savoie) – meublé «curistes» et effet lac pour doper le rendement

Plus chère que Rumilly mais moins que le cœur d’Annecy, Aix-les-Bains reste un marché solide, entre lac du Bourget, Thermes et proximité de Chambéry et du pôle Savoie Technolac (Le Bourget-du-Lac). Le meublé bien calibré peut y améliorer sensiblement le rendement.

• Prix d’achat: env. 4 200 à 5 300 €/m² (plus en hypercentre/lac).
• Loyers: 16 à 20 €/m² en longue durée; davantage en meublé de moyenne durée (curistes, missions).
• Rendement brut: 4,2 à 5,5% selon stratégie.
• Stratégies: meublé au réel proche Thermes et gare; studio/T2 avec balcon; places de stationnement très recherchées.
• Vigilance: vérifier la réglementation de location meublée de tourisme et le règlement de copropriété.

Fiscalité, financement et cadre 2025: ce qui change le rendement net

Pour maximiser le rendement et sécuriser votre investissement sur l’axe Lyon–Genève:

• LMNP au réel: souvent la meilleure option sur Annemasse, Aix-les-Bains ou Thonon grâce à l’amortissement qui compense loyers et intérêts, améliorant le net après impôt.
• Pinel+: possible en zones A/B1 (Annemasse, Thonon, Rumilly, Aix, Valserhône) mais réservé aux logements très performants; utile davantage pour l’avantage fiscal que pour un rendement brut immédiat.
• DPE et interdictions: anticipez les échéances (classes G dès 2025, F en 2028). Privilégiez les biens bien classés ou budgétez des travaux (isolation, fenêtres, chauffage) pour protéger la valeur et la location.
• Taux et montage bancaire: la remontée des taux incite à allonger la durée ou à utiliser l’apport pour travaux afin de remonter le cash-flow; négociez l’assurance et privilégiez les biens avec faibles charges.

En résumé

Entre Lyon et la Suisse, la rentabilité se trouve dans les communes bien connectées mais au prix d’entrée encore raisonnable: Annemasse et Valserhône en tête pour le rendement, Thonon-les-Bains et Rumilly pour l’équilibre rendement/valorisation, Aix-les-Bains pour le meublé de qualité. Le tout sur un corridor dynamisé par Genève, Annecy et Chambéry, où la demande locative demeure solide.

Pour un pari plus patrimonial, les adresses premium autour d’Annecy (Talloires), des Aravis ou des stations comme Megève et Courchevel restent des valeurs de long terme, mais avec des rendements souvent inférieurs. Quel que soit votre choix, soignez l’emplacement micro-local, la performance énergétique et la stratégie fiscale: c’est là que se joue, in fine, votre rendement.