Pourquoi Aix-les-Bains séduit autant les acheteurs suisses

Entre lac et montagnes, à une heure de Genève, Aix-les-Bains coche toutes les cases des acheteurs suisses en quête d’un pied-à-terre serein ou d’une résidence secondaire bien connectée. Le charme Belle Époque, le Lac du Bourget, une offre culturelle et sportive soutenue, mais surtout un arbitrage prix/cadre de vie très attractif par rapport à Annecy et au bassin lémanique expliquent l’intérêt croissant des Helvètes pour la Riviera des Alpes.

Un arbitrage prix/cadre de vie qui parle aux Suisses

Dans un contexte de marché 2023-2024 plus sélectif, Aix-les-Bains tire son épingle du jeu avec des prix encore raisonnables à l’échelle alpine et lacustre. Là où Genève dépasse souvent 12 000 à 17 000 €/m² pour un appartement bien placé, et où Annecy flirte avec 6 500 à 9 000 €/m² intra-muros, Aix se positionne nettement en dessous pour des prestations comparables côté lac.

• Aix-les-Bains centre/Grand Port: env. 4 500 à 6 500 €/m² pour les appartements rénovés ou récents avec balcon; plus si vue lac dégagée.
• Maisons/villas avec vue lac (Brison-Saint-Innocent, Tresserve): 7 000 à 10 000 €/m² selon prestations; les biens d’exception peuvent dépasser.
• Secteurs périphériques (Marlioz, Drumettaz-Clarafond, Viviers-du-Lac): 3 500 à 4 800 €/m² en moyenne, idéal pour familles.
• À titre de repères régionaux: Chambéry se situe souvent entre 3 000 et 4 200 €/m²; Thonon-les-Bains autour de 4 000 à 5 500 €/m²; Talloires (lac d’Annecy), Megève et Courchevel évoluent très au-dessus, avec des seuils fréquemment à 10 000 €/m² et plus.

Résultat: à qualité égale, la «prime lac» reste plus accessible à Aix qu’à Annecy ou au Léman, avec un niveau de services comparable: ports (Grand Port, Petit Port), golf 18 trous, thermes, Casino Grand Cercle, plages aménagées et réseau de pistes cyclables autour du lac.

Des accès simples depuis la Suisse et une mobilité souple

Autre atout phare: l’accessibilité. Depuis Genève-Centre, le trajet par l’A41 est fluide hors heures de pointe, et Aix sert de porte d’entrée vers la Tarentaise et le massif des Bauges. Pour les séjours courts, l’équation temps d’accès/plaisir est imbattable.

• Genève – Aix-les-Bains: env. 1 h par l’A41 (via Annecy), 75 km.
• Aéroport de Genève (GVA): ~1 h; Lyon–Saint-Exupéry: ~1 h par l’A43.
• Train: TER fréquents vers Annecy (35-40 min) et Chambéry (15-20 min); correspondances vers Genève via Annecy/Bellegarde (~1 h45).
• TGV direct saisonnier vers Paris: env. 3 h40 selon circulation.

À 10 minutes, le pôle Savoie Technolac (Le Bourget-du-Lac) et l’Université Savoie Mont Blanc dynamisent l’emploi et la vie étudiante, tandis que les stations de La Féclaz/Le Revard (ski nordique) ou Aillons-Margériaz sont accessibles en 40-45 minutes. Megève ou La Clusaz sont à environ 1 h15-1 h30; Courchevel et les 3 Vallées à 1 h30-1 h45 selon conditions.

Un marché résilient, porté par les résidences secondaires

Après la surchauffe de 2021-2022, 2024 affiche une normalisation: volumes en retrait, délais de vente qui s’allongent sur les biens standard, mais une rareté persistante sur les appartements vue lac, les attiques et les villas à Tresserve ou Brison-Saint-Innocent. Les prix y tiennent bien, parfois en légère hausse, quand le reste du marché marque une pause.

• Produits les plus recherchés par les Suisses: pied-à-terre de 2-3 pièces avec extérieur proche du lac, attiques récents avec terrasse, villas contemporaines avec piscine et vue.
• Programmes neufs RE2020 près du Grand Port et du centre: prisés pour leur confort, stationnement et gestion locative facilitée.
• Location saisonnière: demande soutenue d’avril à octobre; réglementation surveillée mais moins contrainte qu’à Annecy intra-muros. Vérifier l’encadrement local avant toute mise en meublé de tourisme.

Côté prix, on observe fin 2023-début 2024 une stabilité à légèrement -2 % sur les secteurs standards, et une résilience des biens premium autour du lac. Annecy reste plus tendue et chère; Chambéry offre une alternative urbaine moins onéreuse; Thonon profite du Léman Express, mais le cadre paysager d’Aix et du Bourget joue en sa faveur auprès des acheteurs de villégiature.

Fiscalité et financement: les réflexes à avoir côté suisse

Pour un résident suisse achetant en France, quelques points clés s’imposent:

• Frais d’acquisition: env. 7 à 8 % dans l’ancien (droits + notaire); 2 à 3 % dans le neuf (frais réduits).
• Impôt sur la fortune immobilière (IFI): dû au-delà de 1,3 M€ de patrimoine immobilier net en France, y compris pour les non-résidents.
• Revenus locatifs: imposables en France; convention fiscale France–Suisse à considérer pour éviter la double imposition; social charges à anticiper.
• Plus-value immobilière: régime français applicable (abattements dans le temps); retenue pour non-résidents au-delà de certains seuils.
• Devises et taux: le franc suisse fort face à l’euro améliore le pouvoir d’achat; financement possible via banques françaises (taux fixes) ou suisses (souvent variables), à arbitrer selon profil et stratégie.

Un notaire français habitué aux dossiers transfrontaliers et un courtier connaissant les deux systèmes bancaires fluidifient l’opération, notamment pour la structuration (achat en direct, SCI, démembrement) et la gestion des flux euros/CHF.

Où acheter autour d’Aix-les-Bains ? Repères de secteurs

Sur et autour du Lac du Bourget

• Grand Port / Petit Port (Aix): vie à pied, plaisance, restaurants; excellente liquidité à la revente.
• Tresserve: crêtes et vues panoramiques, parcelles rares; segment haut de gamme.
• Brison-Saint-Innocent: microclimat réputé, villas vue lac; ambiance «Petite Nice».
• Le Bourget-du-Lac: esprit village et Savoie Technolac; bon compromis prix/services.
• Drumettaz-Clarafond et Viviers-du-Lac: maisons familiales, accès rapide A41/A43 et zones d’activité.

Comparaisons régionales

• Annecy / Talloires: standing supérieur, budgets plus élevés; offre très tendue en bord de lac.
• Thonon-les-Bains: Léman et Léman Express vers Genève; intéressant pour pendulaires, moins villégiature que le Bourget.
• Megève / Courchevel: prestige montagne pur; prix d’entrée nettement supérieurs, usage plus saisonnier.

Conseils pour un projet transfrontalier sans faux pas

• Préciser l’usage (pied-à-terre vs résidence semi-principale) pour calibrer emplacement, surface et fiscalité.
• Cibler la vue et l’ensoleillement: à Aix, l’orientation et l’altimétrie font la différence à la revente.
• Anticiper stationnement et accès ports/plages: critères décisifs pour la location saisonnière.
• Vérifier copropriétés et diagnostics (thermiques, acoustiques) sur les immeubles Belle Époque rénovés.
• Comparer financeurs CHF et EUR et sécuriser le change (plafonds, couvertures) dès le compromis.

Plus abordable qu’Annecy et plus douce que le bassin genevois, Aix-les-Bains offre aux acheteurs suisses un équilibre rare: nature grandiose, culture et sports, et un marché immobilier où la valeur d’usage rencontre des fondamentaux solides. Pour qui privilégie la qualité de vie sans renoncer à la connexion internationale, la Riviera des Alpes s’impose comme une destination évidente.