Acheter à Rumilly : l’alternative discrète à Annecy

À 20 minutes d’Annecy et d’Aix-les-Bains, Rumilly s’impose discrètement comme une adresse maligne pour acheter en Haute-Savoie. Moins médiatisée que les rives du lac d’Annecy ou les stations huppées des Aravis, la petite ville de l’Albanais combine prix au m² plus doux, bonnes connexions et bassin d’emplois solide. Pour les acheteurs débordés par le niveau des prix à Annecy, c’est une alternative crédible, notamment pour une maison ou un grand appartement.

Rumilly, entre Annecy et Aix-les-Bains: emplacement et accès

Située dans la vallée de l’Albanais, Rumilly (Haute-Savoie) se trouve à mi-chemin entre Annecy et Aix-les-Bains, aux portes de la Savoie. La commune est reliée par la D1201 et l’autoroute A41 (échangeur d’Alby-sur-Chéran), et desservie par le TER.

• Train: Rumilly–Annecy en 15 à 20 minutes; Rumilly–Aix-les-Bains en 12 à 15 minutes; correspondances vers Chambéry, Lyon et Genève via Aix/Annecy.
• Voiture: Annecy en 25 minutes environ; Aix-les-Bains en 20 minutes; Chambéry en 35 minutes; Genève (frontière) en 45 à 55 minutes selon trafic.

Cadre de vie familial, commerces de centre-ville, équipements sportifs et éducatifs (collèges et lycée de l’Albanais) renforcent l’attractivité pour les primo-accédants et les actifs qui travaillent à Annecy, Aix ou Chambéry. Le lac d’Annecy (Talloires, Menthon) est accessible pour les week-ends, tout comme le lac du Bourget côté Aix-les-Bains; les stations des Aravis (La Clusaz, Le Grand-Bornand) ou les pôles plus prestigieux de Megève et Courchevel sont à portée de route pour les escapades montagne.

Prix au m²: l’écart qui fait (encore) la différence

Fin 2024, l’écart de prix entre Annecy et Rumilly reste significatif. Sur la base des transactions locales et des principaux portails, on observe les fourchettes suivantes:

• Rumilly: appartements anciens entre 2 900 et 3 600 €/m²; programmes neufs autour de 4 000 à 4 600 €/m² selon emplacement et prestations. Maisons: 3 200 à 4 200 €/m², avec un ticket d’entrée autour de 380 000 € pour une maison familiale récente.
• Annecy: appartements anciens souvent entre 5 800 et 7 000 €/m² (au-delà pour l’hyper-centre, la vieille ville et les rives); neuf fréquemment >7 500 €/m². Maisons: rarement sous 6 000 €/m² sur les secteurs recherchés.
• Aix-les-Bains: 4 200 à 5 200 €/m² pour les appartements; maisons de 4 000 à 5 000 €/m² selon quartier et vue lac.
• Chambéry: 3 000 à 3 800 €/m² pour les appartements; maisons autour de 3 200 à 4 000 €/m².

Une correction plus douce qu’à Annecy

Après l’envolée 2020–2022, la hausse des taux a freiné la demande en 2023–2024. Annecy a vu les négociations se réinstaller et des volumes baisser sur les biens à prix tendus; à Rumilly, le marché a mieux résisté sur les surfaces familiales et les biens bien situés, soutenus par des budgets excentrés depuis Annecy et par une demande locale solvable. Concrètement, les délais de vente se sont allongés, mais les bonnes adresses et les biens clé en main partent encore rapidement.

Quels secteurs cibler à Rumilly et alentours?

• Centre-ville et proche gare: idéal pour la vie à pied et les trajets en TER. Petites copropriétés, beaux volumes anciens, quelques résidences récentes. Revalorisation à la clé via rafraîchissement des parties communes et optimisation énergétique.
• Quartiers résidentiels en périphérie immédiate: maisons des années 1990/2000 avec jardin, souvent recherchées par les familles venant d’Annecy pour gagner une pièce et un extérieur.
• Albanais voisin: Alby-sur-Chéran, Vallières-sur-Fier, Hauteville-sur-Fier, Sales, Marcellaz-Albanais offrent un cadre plus rural et des budgets proches de Rumilly, avec un accès rapide à l’A41.

Attention aux nuisances (axes de transit, lignes ferroviaires) et à la performance énergétique: le durcissement réglementaire sur les passoires F/G pèse sur les biens anciens mal isolés, mais crée des opportunités pour qui anticipe les travaux.

Profil des acheteurs et dynamique de l’emploi

La présence d’un tissu industriel et logistique solide (dont un site majeur du groupe SEB/Tefal) soutient la demande locale, complétée par les navetteurs vers Annecy, Aix-les-Bains et Chambéry. Les familles apprécient la centralité régionale, les étudiants et jeunes actifs visent plutôt Annecy ou Chambéry, mais Rumilly capte une partie des alternants.

En comparaison, des marchés très premium comme Talloires sur le lac d’Annecy, ou des destinations comme Megève et Courchevel, obéissent à une logique patrimoniale et internationale, avec des prix sans rapport. Thonon-les-Bains, de son côté, est davantage orientée vers le bassin lémanique et les frontaliers de Genève.

Acheter pour habiter ou pour louer: que vaut Rumilly?

• Résidence principale: gagner 20 à 30 m² ou un jardin par rapport à Annecy à budget constant est l’argument numéro un. Les temps de trajet restent maîtrisés, surtout en train.
• Investissement locatif: loyers généralement autour de 10 à 13 €/m² pour des appartements en bon état; 14 à 15 €/m² pour du neuf bien placé. Rendements bruts de 4 à 5 % possibles, contre 2,5 à 3,5 % souvent observés à Annecy intra-muros.

La demande locative vient des salariés du bassin rumillien et des navetteurs, avec une préférence pour les T2/T3 et les maisons de ville. Sur le neuf, certains programmes sont éligibles aux dispositifs nationaux selon la zone (B1 dans de nombreuses communes de Haute-Savoie), à vérifier au cas par cas.

Projets et évolution urbaine

Les dernières années ont vu la montée en gamme du centre et l’arrivée d’opérations neuves à proximité des services et de la gare, avec une attention croissante portée aux mobilités douces le long du Chéran. L’amélioration énergétique du parc ancien constitue un levier majeur de valorisation pour les copropriétés des années 1960–1990.

Rumilly ou Annecy: comment trancher?

• Vous privilégiez le cœur d’agglomération, la proximité immédiate du lac, une vie urbaine intense et un parc d’emplois tertiaire: Annecy reste la référence, au prix fort.
• Vous cherchez de l’espace, un extérieur et un budget maîtrisé, tout en conservant l’accès rapide à Annecy/Aix/Chambéry: Rumilly coche les cases, surtout pour maisons et grands appartements.
• Vous visez un arbitrage patrimonial entre rendement et sécurité: Rumilly offre un meilleur couple rendement/risque; Annecy un socle patrimonial exceptionnel mais plus tendu en cash-flow.

Repères budgétaires indicatifs

• T3 ancien de 65–70 m²: 200 000 à 250 000 € à Rumilly; 380 000 à 480 000 € à Annecy selon quartier.
• Maison familiale 100–120 m² avec jardin: 380 000 à 520 000 € à Rumilly et alentours; souvent >700 000 € à Annecy/1re couronne, bien davantage sur les rives du lac (Talloires, Veyrier).

À retenir

Rumilly s’affirme comme une alternative pragmatique à Annecy: des prix encore accessibles, une localisation charnière entre Aix-les-Bains et la préfecture de Haute-Savoie, des trajets simplifiés par le TER et l’A41, et un marché porté par une demande locale solide. Dans un contexte de taux plus élevés, c’est un territoire où l’on peut encore acheter grand sans sacrifier la qualité de vie alpine, avec un potentiel de valorisation soutenu par la rénovation énergétique et la densification raisonnée autour de la gare.