Ces villages savoyards offrent un rendement locatif supérieur à 5 %

Entre lacs, massifs et vallées industrielles, la Savoie cache des villages où l’investissement locatif peut dépasser 5 % de rendement brut — parfois nettement. Loin des étiquettes “luxe uniquement”, certaines communes, bien connectées et encore abordables, profitent d’une demande solide (saisonniers des stations, salariés du Lyon–Turin, curistes, actifs mobiles entre Chambéry et Albertville). Voici où chercher, avec des repères de prix et de loyers pour calibrer votre projet.

Pourquoi viser plus de 5 % en Savoie ?

Sur les marchés premium d’Aix-les-Bains, Annecy ou autour de Genève, les prix élevés compriment les rendements (2 à 4 % brut, selon le bien et le mode de location). En ciblant des villages savoyards au bon rapport prix/loyer et à la demande locative diversifiée (annuelle, saisonnière, bail mobilité), l’équation s’inverse. Les chiffres ci-dessous sont issus de transactions récentes et d’annonces locales 2024–2025 : ils donnent des ordres de grandeur indicatifs, à affiner bien sûr rue par rue.

7 villages savoyards où dépasser 5 % de rendement

Modane (Maurienne)

• Prix d’achat: 900 à 1 400 €/m² pour l’ancien (appartements); maisons 1 200–1 800 €/m².
• Loyers praticables: 10–12 €/m² en meublé à l’année; T1 25–30 m² à 450–550 €; T2 à 650–750 €.
• Rendement brut: 6 à 9 % selon l’état et les charges.
• Atouts: A43, gare, proximité Valfréjus/La Norma/Aussois, emplois liés au tunnel du Fréjus et aux stations.
• Point de vigilance: copropriétés anciennes avec chauffage collectif (DPE, charges).

Saint-Jean-de-Maurienne

• Prix d’achat: 1 600 à 2 200 €/m² (appartements bien situés).
• Loyers: 11–12 €/m² en meublé; T2 à 550–700 €.
• Rendement brut: 5,5 à 7 %.
• Atouts: modernisation de la gare, chantier Lyon–Turin (demande locative soutenue), accès A43, bassin de services.
• Point de vigilance: anticiper la vacance entre saisons et la qualité énergétique des logements.

La Léchère-les-Bains (Tarentaise)

• Prix d’achat: 1 200 à 1 800 €/m² (studios/2 pièces proches des thermes).
• Recettes locatives: 500–700 € les 3 semaines en location curiste; complément l’hiver via Valmorel.
• Rendement brut: 7 à 9 % sur un studio de 20–25 m² bien géré (18–22 semaines/an occupées).
• Atouts: saison thermale + saison de ski à proximité, ticket d’entrée faible.
• Points de vigilance: forte saisonnalité; classement “meublé de tourisme” utile pour optimiser le remplissage et la fiscalité.

Orelle (porte des 3 Vallées)

• Prix d’achat: 2 000 à 3 200 €/m² selon le type (maisons de village vs résidences de tourisme).
• Loyers: studio en hiver 350–600 €/semaine; à l’année pour saisonniers 500–650 €/mois.
• Rendement brut: 5 à 7 % en meublé de tourisme si l’emplacement est central et les charges maîtrisées.
• Atouts: télécabine Orelle–Cime Caron (liaison directe 3 Vallées), marché en montée de notoriété.
• Points de vigilance: charges en résidence de tourisme, baux commerciaux, gestion à professionnaliser.

Aiton (Combe de Savoie)

• Prix d’achat: 1 400 à 1 900 €/m².
• Loyers: 10–11,5 €/m² (T3 de 65 m² à 700–750 €).
• Rendement brut: 5,5 à 7 %.
• Atouts: carrefour A43/A430, bassin d’emplois logistique/industriel, centre pénitentiaire (demande stable), 20–25 min de Chambéry ou Albertville.
• Point de vigilance: dépendance à la voiture et offre de biens limitée.

Le Pont-de-Beauvoisin (côté Savoie)

• Prix d’achat: 1 600 à 2 100 €/m².
• Loyers: 10,5–11,5 €/m²; T2 autour de 550–600 €.
• Rendement brut: 5 à 6,5 % pour de petits immeubles ou des lots optimisés.
• Atouts: bassin bi-départemental (Savoie/Isère), tradition du meuble, TER vers Chambéry, A43 à proximité.
• Point de vigilance: marché hétérogène entre les deux rives, bien cibler les rues commerçantes.

Valgelon–La Rochette

• Prix d’achat: 1 800 à 2 300 €/m².
• Loyers: 10,5–11,5 €/m²; colocation de saisonniers possible (automne–hiver).
• Rendement brut: 5 à 6 % sur des surfaces familiales bien rénovées.
• Atouts: à 25 min de Chambéry, entreprises locales, accès rapide à l’A41/A43, services de proximité.
• Point de vigilance: qualité des immeubles anciens, travaux énergétiques à anticiper.

Stratégies pour booster le rendement

• Meublé longue durée (LMNP): souvent le meilleur couple rendement/fiscalité. Au régime réel, l’amortissement du bien et du mobilier peut neutraliser l’impôt sur les loyers pendant plusieurs années.
• Saisonnier hybride: en Tarentaise/Maurienne, mixer bail mobilité (8–10 mois) pour saisonniers et quelques semaines été/hiver en meublé de tourisme optimise le taux d’occupation.
• Typologies gagnantes: studios/T2 proches des gares (Moûtiers, Modane, Saint-Jean-de-Maurienne) et T3/T4 en colocation pour équipes de chantier ou personnel hôtelier.
• DPE et travaux: les logements classés G (et une partie des G+ >450 kWh/m²/an) sont progressivement interdits à la location; F à partir de 2028. Budgétez l’isolation, les menuiseries et le chauffage.
• Financement: un différé de 12–24 mois peut absorber les travaux lourds; privilégiez un cash-flow sécurisé plutôt qu’un rendement théorique.
• Fiscalité locale: taxe de séjour en meublé de tourisme, éventuelle majoration de taxe d’habitation sur résidences secondaires dans certaines communes touristiques. Vérifiez les arrêtés locaux avant d’arbitrer entre location annuelle et saisonnière.

Comparaison avec les marchés voisins

À Annecy et sur les rives du lac, le prix élevé comprime le rendement (souvent 2–3,5 % brut) malgré une demande de location forte. Aix-les-Bains se situe plutôt entre 3 et 4 % en location nue, parfois 4–4,5 % en meublé optimisé. Chambéry tourne autour de 3,5–4,5 % selon quartier et état du bien. Côté Genève, la pression foncière maintient des rendements bas (2–3 %), réservant ces marchés à des stratégies patrimoniales. En ciblant des villages savoyards dynamiques et mieux valorisés par la location meublée, viser 5–7 % reste réaliste, sans s’éloigner des grands bassins d’emploi ni des stations.

À retenir

• Modane, Saint-Jean-de-Maurienne, La Léchère, Orelle, Aiton, Le Pont-de-Beauvoisin et Valgelon–La Rochette offrent des rendements supérieurs à 5 % avec une stratégie adaptée.
• Le couple prix d’achat bas + demande locative (saisonniers, curistes, chantiers) fait la différence.
• Le meublé au réel (LMNP), la flexibilité des baux et l’anticipation des travaux énergétiques sécurisent la performance dans la durée.

Avant d’acheter, confrontez vos hypothèses aux loyers réels quartier par quartier, comparez les charges de copropriété et interrogez les gestionnaires de résidences ou employeurs locaux (stations, chantiers, industries). En Savoie, l’écart de rendement entre un bien “moyen” et un bien “optimisé” dépasse souvent deux points: c’est là que se joue la rentabilité.