Crise du logement : ces villages savoyards manquent de biens à vendre

C’est une réalité que les acheteurs perçoivent dès leurs premières recherches: dans plusieurs villages de Savoie, l’offre de biens à vendre s’est raréfiée, au point de créer de véritables “micro-pénuries”. Entre attractivité renforcée depuis le télétravail, contraintes foncières (ZAN) et marché de la résidence secondaire, ces communes situées autour d’Aix-les-Bains, de Chambéry et dans les vallées alpines voient partir les maisons familiales et les appartements bien placés en quelques semaines. Décryptage d’un marché local où la demande résiste et l’immobilier reste sous tension.

Où la pénurie est la plus visible en Savoie

Autour d’Aix-les-Bains et de Chambéry, plusieurs communes cumulent rareté du foncier, qualité de vie et accès rapide aux bassins d’emploi, alimentant une pénurie de biens à vendre.

• Lac du Bourget (rive est et sud): Tresserve, Brison-Saint-Innocent, Bourdeau, Le Bourget-du-Lac, Viviers-du-Lac. Les maisons avec vue lac, les villas des années 1970/80 à rénover et les petits collectifs proches des quais partent vite, souvent en 2 à 6 semaines si le prix est juste.
• Couronne de Chambéry: Jacob-Bellecombette, Saint-Jean-d’Arvey, Saint-Alban-Leysse, Barberaz, La Ravoire, Sonnaz, Vimines. La demande porte sur les maisons familiales 90–140 m² avec jardin, accessibles en 10–20 minutes du centre.
• Combe de Savoie et vignobles: Chignin, Apremont, Myans, Porte-de-Savoie (Les Marches/Francin). L’équilibre prix/cadre de vie attire des primo-accédants venant de Chambéry et d’Aix-les-Bains.
• Massif des Bauges (côté savoyard): Aillon-le-Jeune, Aillon-le-Vieux, La Thuile, Saint-Offenge. Rareté structurelle de maisons anciennes et de chalets quatre saisons; très peu de rotation.
• Tarentaise (vallée de Bozel, portes des 3 Vallées): Bozel, Champagny-en-Vanoise, Courchevel (ex-Saint-Bon), Les Allues (Méribel). Fort attrait pour les résidences secondaires; l’offre en villages “satellites” de station reste faible et disputée.
• Maurienne: Valloire, Valmeinier, Saint-Sorlin-d’Arves, Aussois. Pénurie ciblée sur les chalets bien situés et appartements proches des remontées.

Pourquoi l’offre se tarit

Trois forces se cumulent.

• Peu de nouveaux logements: les documents d’urbanisme encadrent la construction autour du lac et des espaces naturels (Zéro Artificialisation Nette), tandis que les opérations neuves se concentrent dans les centres d’Aix-les-Bains et de Chambéry. Dans les villages, les terrains viabilisés sont rares, donc peu de renouvellement de parc.
• Propriétaires peu mobiles: avec la remontée des taux depuis 2022, vendre pour racheter coûte plus cher. Beaucoup préfèrent conserver leur bien, d’autant que la location longue durée ou meublée de tourisme demeure rémunératrice près des lacs et des stations.
• Demande élargie: télétravail, TGV (Chambéry, Aix-les-Bains), et proximité de Genève/Annecy amplifient la demande. Même si le volume de transactions a reculé en 2023, les biens bien situés en Savoie restent très concurrencés, à la différence de secteurs plus périphériques de la région.

Prix et comparaisons locales: un marché à deux vitesses

Les fourchettes ci-dessous reflètent les tendances observées fin 2024–début 2025 sur le marché local (susceptibles d’évoluer selon l’état, l’emplacement précis et la vue).

• Aix-les-Bains: appartements 4 500–6 000 €/m²; maisons proches lac ou vue 6 000–8 500 €/m². Les communes voisines comme Tresserve ou Brison-Saint-Innocent atteignent régulièrement le haut de la fourchette.
• Chambéry: appartements 3 000–4 200 €/m²; maisons 3 800–5 500 €/m² dans la première couronne (Jacob-Bellecombette, Saint-Alban-Leysse).
• Combe de Savoie (Chignin, Apremont): maisons 3 200–4 500 €/m² selon prestations; tension forte sur les biens “prêts à vivre”.
• Tarentaise hors stations (Bozel, Champagny-en-Vanoise): appartements 4 500–6 500 €/m²; maisons/chalets 5 500–8 500 €/m². En station de prestige comme Courchevel, les prix peuvent dépasser 15 000 €/m².
• Maurienne: gamme plus accessible en dehors des spots les plus prisés, mais pénurie sur les chalets rénovés proches pistes.

En comparaison, Annecy et son lac affichent des niveaux souvent supérieurs (appartements de 6 000 à 9 000 €/m² pour les secteurs premium comme Veyrier-du-Lac ou Talloires), tandis que Thonon-les-Bains reste généralement plus abordable que l’arc Annecy–Genève. La force de traction de Genève se ressent toutefois jusque sur les lacs savoyards pour les profils mobiles ou bi-résidentiels.

Micro-marchés en tension: ce qu’il faut savoir

Lac du Bourget: la rareté, surtout pour les maisons

Entre Le Bourget-du-Lac et Brison-Saint-Innocent, la rotation est faible. Les biens avec vue et accès rapides à l’eau déclenchent souvent 3 à 6 offres qualifiées. À Tresserve, la concurrence est vive sur les parcelles à potentiel de rénovation/extension.

Couronne chambérienne: recherche de “tout à pied + jardin”

À Jacob-Bellecombette ou Saint-Jean-d’Arvey, les familles visent 4 pièces et plus, avec extérieur et stationnement. Les délais se tendent si le prix dépasse le marché, mais à l’inverse un bien bien calibré part en moins de 45 jours.

Tarentaise: l’effet stations

La vallée de Bozel profite de l’accès à Courchevel et Méribel sans payer le prix des stations. Résultat: peu d’offres, budgets resserrés sur des surfaces intermédiaires (50–90 m²) et compétition avec des acheteurs loisirs.

Acheter ou vendre dans un marché de pénurie: nos repères

• Pour les acheteurs: faites valider votre financement en amont (accord bancaire, apport sécurisé) et positionnez-vous vite sur les biens “cœur de marché”. Élargissez le rayon (par exemple Myans, Vimines, Saint-Offenge) pour gagner en surface à budget constant.
• Négociation ciblée: la marge se joue surtout sur les travaux (toiture, chauffage, DPE). Sur un bien rare et sans défauts majeurs, attendez-vous à une négociation limitée.
• Pour les vendeurs: le bon prix dès la mise en ligne reste clé. Un avis de valeur étayé par des ventes récentes dans la rue/quartier accélère le délai et maximise le produit net. Soignez DPE et diagnostics; l’anticipation des sujets énergétiques rassure et évite les renégociations.

Perspectives 2025: détente des taux, offre toujours comptée

La détente progressive des taux depuis la fin 2024 rouvre l’accès au crédit à certains ménages, ce qui peut fluidifier le marché. Mais la pénurie structurelle d’offre devrait perdurer dans les villages savoyards les plus recherchés: contraintes foncières, désir de conserver sa maison, et attractivité loisirs/lagons alpins. Des régulations locales des meublés de tourisme, en discussion dans plusieurs communes de montagne, pourraient à la marge réinjecter des lots vers la résidence principale, sans renverser le rapport offre/demande.

En toile de fond, l’écart de prix avec les hotspots voisins demeure un moteur: face à Annecy ou à la sphère Genève, la Savoie conserve des alternatives de qualité, notamment autour d’Aix-les-Bains et de Chambéry. Pour les acquéreurs, 2025 s’annonce comme l’année des arbitrages fins: accepter un peu plus de distance (Combe de Savoie, Bauges) pour retrouver de la surface; viser une maison à rénover plutôt qu’un bien clé en main. Pour les vendeurs, c’est le moment d’optimiser présentation, diagnostics et prix: dans un marché de pénurie, la qualité d’exécution fait la différence.

Conclusion: si la crise du logement se traduit par une offre réduite, la Savoie reste un territoire d’opportunités. À condition d’être précis sur la micro-localisation, rigoureux sur le financement et réactif lorsqu’un bien cohérent apparaît, l’immobilier savoyard continue d’offrir des trajectoires solides — qu’il s’agisse de s’installer à l’année entre lac et montagnes ou de viser un pied-à-terre aux portes des stations, de Megève à Courchevel.