Entre Annecy et Aix-les-Bains, où l’immobilier reste le plus abordable ?

Entre le lac d’Annecy et le lac du Bourget, le marché immobilier ne joue pas la même musique. D’un côté, Annecy, portée par l’attractivité de Genève, sa vieille ville et son lac cristallin, affiche des prix très élevés. De l’autre, Aix-les-Bains, station thermale chic mais plus accessible, séduit par sa douceur de vivre et un ticket d’entrée encore raisonnable hors bord de lac. Entre les deux, l’« Albanais » (Rumilly, Alby-sur-Chéran, Entrelacs/Albens) constitue le compromis prix/temps de trajet le plus convaincant. Voici où chercher si vous visez le meilleur rapport qualité/prix en 2024-2025.

Ce que disent les prix aujourd’hui

Les niveaux ci-dessous correspondent aux tendances observées à l’automne 2024 sur le marché ancien (appartements) et peuvent varier selon quartier, état, vue et prestations.

• Annecy intra-muros (Seynod, Cran-Gevrier, Meythet inclus) : environ 5 000 à 7 500 €/m², avec des pointes à 9 000-12 000 €/m² pour les biens d’exception (vieille ville, vue lac, Albigny/Talloires).
• Aix-les-Bains : 4 300 à 5 500 €/m², plus de 6 500 €/m² sur Tresserve, le Grand Port et les rives du Bourget.
• Chambéry : 3 200 à 4 200 €/m², souvent plus doux que ses voisines lacustres.
• Grésy-sur-Aix : 3 800 à 4 500 €/m², bonne alternative aux quartiers centraux d’Aix.
• Rumilly : 3 000 à 3 800 €/m², forte demande de ménages actifs travaillant à Annecy ou Aix.
• Entrelacs (Albens) et Alby-sur-Chéran : 2 800 à 3 400 €/m² (Albens) et 3 600 à 4 200 €/m² (Alby), souvent les plus abordables du corridor Annecy–Aix.
• Le Bourget-du-Lac : 4 500 à 5 500 €/m², dopé par le lac et la proximité de Technolac.

Annecy, la tension lacustre permanente

Porté par l’emploi transfrontalier (Genève), un cadre de vie haut de gamme et un stock rare, Annecy reste un marché tendu. Les quartiers les plus proches du lac (Albigny, Marquisats, Annecy-le-Vieux/Pringy) atteignent des sommets. Les couronnes proches (Poisy, Villaz, Pringy) demeurent chères. À noter : une régulation stricte des meublés de tourisme à Annecy pèse sur la rentabilité locative meublée saisonnière.

Aix-les-Bains, accessible… sauf au bord du Bourget

À surface équivalente, Aix-les-Bains coûte en moyenne 15 à 25 % de moins qu’Annecy. Les prix s’envolent toutefois sur Tresserve, le Grand Port et Brison, dopés par la vue lac et la rareté. En s’éloignant de la berge (centre-ville, Saint-Simond, Marlioz, quartiers sud), on retrouve des valeurs plus respirables et un marché actif auprès des résidents secondaires lyonnais et genevois.

Où l’immobilier reste le plus abordable entre Annecy et Aix-les-Bains ?

Le cœur de l’Albanais : Rumilly, Entrelacs (Albens), Alby-sur-Chéran

C’est la zone la plus compétitive. Reliée par la ligne TER Annecy–Rumilly–Aix–Chambéry et l’A41, elle permet de rejoindre Annecy en 20–25 minutes et Aix en 15–20 minutes selon le trafic.

• Rumilly (74150) : bon compromis familles/primo-accédants, parc encore accessible, maisons individuelles recherchées dans les hameaux proches (Vallières-sur-Fier, Sales). Rendements bruts locatifs de l’ordre de 4 à 5 % sur petites surfaces en gare.
• Entrelacs/Albens : tarifs planchers du secteur pour des programmes récents à taille humaine. Idéal pour investisseurs visant du locatif longue durée.
• Alby-sur-Chéran : village très demandé, esprit « bourg » et accès A41 immédiat, prix en légère hausse mais encore en dessous des couronnes anneciennes.

Les couronnes proches, plus chères mais pratiques

Du côté d’Annecy, Seynod, Cran-Gevrier et Meythet offrent une alternative au centre, mais restent souvent au-dessus de 5 000 €/m². À mesure que l’on s’éloigne (Sillingy, Lovagny), les prix se détendent. Côté aixois, Grésy-sur-Aix propose un bon rapport prix/services, tout en bénéficiant des équipements d’Aix-les-Bains et de la dynamique de Chambéry-Grand Lac.

Chambéry et les rives savoyardes, l’autre option abordable

Sans être “entre” Annecy et Aix au sens strict, Chambéry pèse dans l’équation budgétaire : un centre historique attractif, des écoles et une offre culturelle solide pour des prix inférieurs. Le Bourget-du-Lac reste plus cher au contact du lac, mais La Motte-Servolex ou Cognin permettent de rester sous les 4 000 €/m² avec de bons accès vers Aix et Annecy.

Investir : rendements, fiscalité et perspectives

La rentabilité brute reste modeste à Annecy (environ 2 à 3 % sur le centre, parfois moins sur le lac). À Aix-les-Bains, elle remonte légèrement (3 à 3,8 %), avec un marché actif en meublé classique (curistes, actifs de Technolac et de Chambéry). Dans l’Albanais, le rendement brut peut atteindre 4 à 5 % sur petites surfaces bien placées (proximité gare, commerces), avec une vacance limitée par la pression résidentielle.

• Stratégie cœur de cible: T2-T3 à Rumilly/Albens à proximité des gares TER; viser le meublé longue durée (LMNP au réel) pour optimiser la fiscalité et amortir le bien.
• Premium mesuré: à Aix, privilégier les quartiers non-littoraux mais centraux (Marlioz, Saint-Simond) pour un équilibre prix/locativité, plutôt que le bord du lac où la rentabilité se comprime.
• Prudence Annecy: si la valorisation à long terme est solide, attention aux règles sur les meublés de tourisme et au coût d’entrée; la demande locative “résidentielle” reste cependant soutenue toute l’année.
• Neuf vs ancien: le neuf pullule à Rumilly et Grésy; dans l’ancien, prévoir travaux et DPE pour sécuriser la mise en location avec les seuils de performance énergétique.

À l’horizon 2025, les zones connectées par le TER et proches de l’A41 devraient rester dynamiques. Les communes du lac d’Annecy et les sites ultra-prisés (Talloires, Veyrier) conserveront des prix de prestige; côté montagne, des places comme Megève ou Courchevel restent hors catégorie et ne constituent pas une référence de prix pour le corridor Annecy–Aix.

Vie locale et mobilités : un facteur clé du différentiel de prix

Les temps de trajet expliquent largement les écarts. L’A41 met Annecy à 35–40 minutes d’Aix-les-Bains (hors pointe), et relie rapidement Rumilly et Alby. En train, des liaisons régulières desservent Annecy, Rumilly, Aix-les-Bains et Chambéry; compter environ 15–20 minutes Annecy–Rumilly et 10–12 minutes Rumilly–Aix. Les deux lacs offrent écoles, équipements sportifs et un cadre de vie premium; toutefois, la pression touristique est plus forte à Annecy, alors qu’Aix-les-Bains séduit par un rythme plus serein et un coût quotidien un peu plus doux (stationnement, restauration, loisirs).

À retenir

• Le plus abordable entre Annecy et Aix-les-Bains se trouve dans l’Albanais: Rumilly, Entrelacs/Albens et Alby-sur-Chéran concentrent les prix les plus doux avec de bons accès.
• Aix-les-Bains est globalement moins chère qu’Annecy, sauf au bord du lac du Bourget où les valeurs s’envolent.
• Pour investir, viser des petites surfaces près des gares à Rumilly/Albens ou des quartiers centraux non-littoraux à Aix pour préserver le rendement.
• Annecy reste une valeur patrimoniale sûre mais onéreuse, avec une réglementation stricte sur les meublés de tourisme.
• Chambéry et ses proches communes offrent une alternative budgétaire crédible à courte distance d’Aix et, par l’A41, d’Annecy.

En résumé, si votre priorité est le prix sans renoncer à la mobilité et au cadre de vie, ciblez le couloir Rumilly–Albens–Alby. Pour un équilibre entre prestige lacustre et budget, Aix-les-Bains hors berge s’impose. Et si votre horizon est purement patrimonial, Annecy reste un classique… à condition d’accepter un coût d’entrée élevé.