Les communes où les prix ont le plus augmenté en Haute-Savoie en 2025

Dans un contexte national encore prudent, la Haute-Savoie fait figure d’exception en ce début 2025. Le marché immobilier y reste tonique autour du lac d’Annecy, du Genevois français et de plusieurs stations des Aravis et du Chablais. Résultat: certaines communes affichent de nouvelles hausses de prix, portées par la demande des frontaliers, la rareté foncière et l’attrait durable des lacs et des Alpes. Tour d’horizon des communes où les prix ont le plus progressé ces douze derniers mois, d’après le croisement de tendances observées auprès des notaires, portails d’annonces et réseaux locaux.

Ce que montrent les chiffres début 2025

Globalement, la Haute-Savoie a mieux résisté à la remontée des taux que de nombreux départements. Sur 12 mois glissants à fin T1 2025, plusieurs micro-marchés affichent encore des hausses de l’ordre de 4 à 10% selon les segments, quand la moyenne française est restée atone ou légèrement négative. Les points chauds? Le pourtour du lac d’Annecy, le Genevois français (effet Genève) et des stations “quatre saisons” accessibles depuis l’aéroport genevois.

À titre indicatif, les prix médians observés se situent typiquement entre 4 000 et 6 000 €/m² dans le Chablais (Thonon, Évian), 6 500 à 9 500 €/m² autour du lac d’Annecy (Sevrier, Saint-Jorioz), et 9 000 à 12 000 €/m² dans les stations les plus prisées (La Clusaz, Les Gets), avec des pointes au-delà de 14 000 €/m² pour les biens d’exception à Chamonix, Megève ou Talloires. Les écarts restent toutefois marqués selon l’état, la vue et la proximité des axes/écoles.

Top 10 des communes en hausse en 2025

Veyrier-du-Lac

La commune la plus exclusive de la rive est d’Annecy poursuit sa trajectoire ascendante. Très faible stock, vues lac et accès rapide à Annecy: la demande internationale et des cadres frontaliers soutient des prix déjà élevés. Les maisons avec vue dégagée et ponton privé se vendent rapidement.

• Segment moteur: villas rénovées avec vue et appartements en petite copropriété
• Ordres de prix: souvent > 12 000 €/m² pour les biens premium

Talloires-Montmin

Le prestige lacustre, la proximité des plages et des sentiers vers la Tournette renforcent l’attractivité. Malgré un marché de niche, chaque bien bien placé déclenche de la compétition, d’où des hausses visibles sur les biens familiaux avec extérieurs.

• Segment moteur: résidences secondaires haut de gamme, villas contemporaines
• Ordres de prix: fréquemment 10 000 à 14 000 €/m² selon vue et accès

Sevrier

Sur la rive ouest, Sevrier combine cadre de vie, pistes cyclables et proximité d’Annecy. L’offre neuve de petite taille s’écoule bien, et les maisons des années 80-90 rénovées prennent de la valeur, tirant le marché vers le haut.

• Segment moteur: T3-T4 bien classés énergétiquement, maisons rénovées
• Ordres de prix: 7 500 à 9 500 €/m² pour les appartements bien situés

Saint-Jorioz

Plus familiale que sa voisine, elle profite d’écoles, commerces et plages. Le télétravail et les liaisons vers Annecy en font un compromis recherché, avec une demande solide sur les maisons au calme.

• Segment moteur: maisons 4-5 pièces avec jardin
• Ordres de prix: 6 500 à 8 500 €/m² sur les appartements, davantage pour les maisons vues lac

Annecy (Seynod, Cran-Gevrier, Annecy-le-Vieux)

Après un palier en 2023, la ville repart sur les biens rénovés et bien placés. Les appartements familiaux avec balcon/parking se négocient au prix, portés par la tension locative et la rareté.

• Segment moteur: T3-T4 récents avec extérieur
• Ordres de prix: 7 000 à 10 000 €/m² selon quartiers et prestations

Saint-Julien-en-Genevois

Porte d’entrée vers Genève, la commune bénéficie du Léman Express et d’un bassin d’emplois dynamique. Les acheteurs frontaliers reviennent, sensibles à la qualité énergétique et à la proximité des écoles.

• Segment moteur: appartements récents proches des gares et maisons de lotissement
• Ordres de prix: 5 000 à 6 500 €/m² pour les biens bien situés

Archamps

Le technopole et l’accès direct à la douane favorisent une clientèle CSP+ recherchant villas et petites résidences de standing. La rareté du foncier dynamise les valeurs, notamment pour les biens rénovés.

• Segment moteur: maisons 5 pièces avec vue Salève/Jura
• Ordres de prix: 6 000 à 8 000 €/m² équivalent pour les villas soignées

Annemasse

Longtemps plus accessible, Annemasse profite pleinement du CEVA. Les programmes récents près des stations du Léman Express attirent les frontaliers. Le neuf performant énergétiquement tire les prix vers le haut.

• Segment moteur: T2-T3 neufs proches des transports
• Ordres de prix: 4 500 à 5 300 €/m² dans le récent bien placé

Évian-les-Bains

Vue lac et embarcadère, golf et thermes: Évian accumule les atouts. La clientèle franco-suisse et internationale se positionne sur des appartements de standing avec terrasses, dopant les prix sur les meilleures adresses.

• Segment moteur: appartements avec grandes terrasses et parkings
• Ordres de prix: 4 800 à 6 000 €/m², plus pour vue lac panoramique

Les Gets et Morzine

Dans le domaine des Portes du Soleil, les deux stations séduisent par leur offre “quatre saisons” et l’accessibilité depuis Genève. Les chalets récents et les résidences avec services voient leurs valeurs progresser.

• Segment moteur: chalets et appartements haut de gamme en centre ou ski-in/ski-out
• Ordres de prix: 9 000 à 12 000 €/m² sur le très bien placé

Pourquoi ces hausses? Trois moteurs puissants

• Effet Genève: salaires suisses, franc fort et Léman Express soutiennent la demande dans le Genevois français (Saint-Julien, Archamps, Annemasse, Ville-la-Grand, Vetraz-Monthoux).
• Rareté autour des lacs: sur le tour d’Annecy (Veyrier, Talloires, Sevrier, Saint-Jorioz), l’offre est structurellement limitée et la demande patrimoniale reste élevée.
• Stations “quatre saisons”: randos, VTT, télétravail et services premium (Morzine, Les Gets, La Clusaz) maintiennent la pression sur les biens de qualité.

Comparaisons régionales: Savoie et Genevois

Face à Aix-les-Bains et Chambéry (Savoie), où les prix ont davantage marqué une pause en 2024 puis une reprise sélective, la Haute-Savoie demeure plus tendue. Thonon-les-Bains et Évian se distinguent dans le Chablais, tandis que Megève, Chamonix et La Clusaz conservent leur statut “prime” avec un marché orienté qualité.

Conseils pratiques pour 2025

• Acheteurs: ciblez les biens bien classés énergétiquement (DPE A-C) ou budgétez des travaux; la demande est la plus forte sur ces segments.
• Frontaliers: optimisez la proximité d’une gare Léman Express (Ambilly, Annemasse, Reignier) pour la revente et la location.
• Vendeurs: soignez les diagnostics et la présentation; dans les communes en hausse, les biens au bon prix partent vite mais l’acheteur reste exigeant.
• Investisseurs: le meublé saisonnier reste porteur dans les stations et autour d’Annecy, mais anticipez les règles locales (RLP, copropriété, quotas éventuels) et la fiscalité.

À retenir

En 2025, la carte des hausses en Haute-Savoie se lit à la confluence de trois forces: Genève, les lacs et les stations premium. Veyrier-du-Lac, Talloires, Sevrier, Saint-Jorioz, Annecy et le Genevois (Saint-Julien, Archamps, Annemasse) figurent parmi les gagnantes, tout comme Les Gets/Morzine côté montagne. Dans un marché plus sélectif, la qualité, l’emplacement et la performance énergétique font la différence sur les prix.