Les prix de l’immobilier explosent autour d’Annecy : +12 % en un an

Autour d’Annecy, le marché immobilier s’emballe à contre-courant du reste de la France. En un an, les prix de vente ont progressé d’environ 12 % sur les secteurs les plus recherchés, tirés par la rareté foncière, la proximité de Genève et la demande constante pour la vie au bord du lac. Pour les acheteurs, la compétition s’intensifie; pour les vendeurs, les biens bien situés s’arrachent en quelques semaines.

Un marché qui défie la tendance nationale

Alors que nombre de métropoles françaises ont vu les prix se tasser depuis 2023, l’agglomération annécienne suit une trajectoire à part. La combinaison “lac + montagne + bassin d’emploi transfrontalier” entretient une tension durable sur l’offre. Les communes en balcon sur le lac d’Annecy (Talloires-Montmin, Menthon-Saint-Bernard, Veyrier-du-Lac, Sevrier) concentrent une demande de résidents permanents et de résidences secondaires haut de gamme. Dans le même temps, les actifs travaillant à Genève, Meyrin ou Carouge acceptent des temps de trajet de 40 à 60 minutes par l’A41 pour bénéficier d’un cadre de vie et de prix encore inférieurs à ceux du canton de Genève.

La construction neuve reste limitée par la rareté du foncier, la pression réglementaire et des coûts de construction élevés (RE2020, matériaux), ce qui maintient la tension sur le marché de l’ancien. Les dispositions sur la performance énergétique (gel des loyers F/G déjà effectif, interdiction progressive de louer les passoires thermiques) poussent aussi certains propriétaires à arbitrer, mais les biens bien notés au DPE se vendent d’autant plus vite.

Les chiffres à retenir

• Annecy hypercentre et Vieille-Ville: appartements de qualité généralement entre 7 200 et 8 500 €/m², avec des pointes au-delà de 9 000 €/m² sur les adresses premium (Albigny, quai Eustache-Chenal). Progression annuelle estimée: +8 à +12 %.
• Annecy-le-Vieux, Albigny, Parmelan: 7 500 à 9 000 €/m² selon étage, vue et standing. Maisons avec vue partielle lac: souvent 10 000 à 12 000 €/m². Variation annuelle: +10 à +15 % sur les biens rénovés.
• Sevrier, Veyrier-du-Lac, Menthon, Talloires: 8 500 à 11 500 €/m² pour les appartements récents avec vue; maisons d’exception bien au-delà. Hausse: +10 à +14 %.
• Cran-Gevrier, Seynod, Meythet: 5 200 à 6 200 €/m² pour l’ancien en bon état; +6 à +9 % sur un an.
• Epagny Metz-Tessy, Pringy, Argonay: 5 800 à 6 800 €/m²; maisons familiales recherchées. Progression: +8 à +11 %.
• Rumilly, Alby-sur-Chéran, La Balme-de-Sillingy: 3 200 à 4 200 €/m²; hausse plus mesurée: +3 à +6 %.
• Autour du lac: la prime “vue et accès au lac” peut ajouter 20 à 40 % au prix moyen, avec des biens rares qui se négocient en 30 à 45 jours.

Dans les villes voisines, la dynamique est plus contrastée: Aix-les-Bains affiche 4 700 à 6 000 €/m² (+4 à +6 % sur les quartiers centraux proches du lac du Bourget), Chambéry reste plus accessible (3 300 à 4 200 €/m², plutôt stable), Thonon-les-Bains pointe entre 4 000 et 4 800 €/m² (+2 à +4 %), porté par la rive sud lémanique et le Léman Express côté Annemasse.

Pourquoi ça monte: les moteurs locaux de la hausse

• Proximité de Genève: pouvoir d’achat transfrontalier et attractivité pour les frontaliers, avec un écart de prix encore favorable par rapport au canton (souvent deux à trois fois plus cher côté suisse).
• Qualité de vie: lac, montagnes, ports, plages (Albigny, Talloires), réseau de pistes cyclables et accès rapide aux stations (La Clusaz, Le Grand-Bornand; plus loin Megève et le Mont-Blanc).
• Offre rare: peu de foncier disponible, contraintes locales d’urbanisme et rythme de livraison du neuf insuffisant pour absorber la demande.
• Télétravail: arbitrages domicile-travail plus souples, au bénéfice des communes autour d’Annecy (Epagny, Pringy, Sillingy, Groisy).
• Segmentation énergétique: les biens bien notés au DPE se valorisent, alors que les passoires exigent des décotes ou des travaux.

Où acheter sans se surpayer autour d’Annecy

Pour ceux qui cherchent de la surface et un bon compromis prix/accès, quelques poches restent attractives:

• Rumilly et Alby-sur-Chéran: à 20–25 minutes d’Annecy par l’A41, marché familial avec écoles et services, budgets souvent 25 à 35 % inférieurs à Annecy intra-muros.
• Sillingy, La Balme-de-Sillingy, Poisy: secteurs résidentiels prisés, maisons des années 1990-2000 avec jardin encore accessibles.
• Pringy–Epagny Metz-Tessy: bon équilibre entre commerces (Grand Epagny), accès routiers et bassin d’emploi, idéale pour télétravailleurs hybrides.
• Axes ferroviaires: vers Aix-les-Bains (25–30 min), Chambéry (45 min) et Annecy, avec des budgets plus doux à Aix que sur les rives du lac d’Annecy.

Attention toutefois: sur les biens rénovés avec extérieur, la marge de négociation reste faible (souvent 2 à 4 %). Les produits à travaux offrent davantage de levier, mais il faut intégrer le coût des rénovations énergétiques.

Annecy face aux marchés voisins: le haut de gamme en toile de fond

L’écart avec le luxe alpin se maintient. Megève demeure largement au-dessus pour les chalets de prestige, tandis que Courchevel évolue dans une autre dimension tarifaire. Annecy s’impose plutôt comme un “lifestyle market” toute l’année, avec une liquidité supérieure sur les appartements familiaux et les petites surfaces proches du lac. Par rapport à Thonon-les-Bains, l’adresse “Annecy” conserve une prime de marque, mais la rive sud du Léman capte une partie de la demande des frontaliers qui privilégient l’accès direct à Genève.

Conseils d’action pour les prochains mois

• Acheteurs: sécurisez votre financement en amont et ciblez précisément un micro-secteur (Albigny, Parmelan, Sevrier, Pringy…). Sur les biens rares, proposez au prix si les comparables récents le justifient; ailleurs, visez 3 à 5 % de marge si diagnostics ou copropriété le permettent.
• Investisseurs: privilégiez les biens bien notés au DPE dans Cran-Gevrier, Seynod ou Rumilly pour un rendement plus lisible. La location meublée saisonnière est très encadrée autour du lac: vérifiez les règles de changement d’usage et de quotas communaux.
• Vendeurs: un dossier complet (DPE, audit énergétique si F/G, PV d’AG, travaux récents) fluidifie la vente et soutient le prix. Les mises en marché de mars à juin obtiennent souvent la meilleure exposition autour d’Annecy.

À retenir

Porté par des fondamentaux locaux solides, le marché immobilier autour d’Annecy a pris jusqu’à 12 % en un an sur les secteurs les plus convoités. La tendance reste sélective: la localisation, la vue, l’état et la performance énergétique font la différence. Pour acheter ou vendre au bon prix, la connaissance fine des micro-quartiers — d’Annecy-le-Vieux à Sevrier en passant par Pringy et Rumilly — est plus que jamais déterminante.