Pourquoi le bassin d’Annecy reste le marché le plus tendu de Haute-Savoie

Alors que le marché français a ralenti en 2023-2024, le bassin d’Annecy s’accroche à son statut de marché le plus tendu de Haute-Savoie. Entre lac, montagnes et proximité de Genève, la demande reste supérieure à l’offre, les biens de qualité se vendent vite, et les prix résistent mieux qu’ailleurs. Décryptage local et comparaisons avec les villes voisines.

Des fondamentaux qui soutiennent une demande structurelle

Le bassin annécien cumule trois moteurs rarement réunis ailleurs en Auvergne-Rhône-Alpes :

• Un cadre de vie premium: accès direct au lac d’Annecy, stations des Aravis et des 3 Vallées à portée (La Clusaz, Megève, Courchevel), tissu sportif et culturel actif, écoles et hôpital de référence.
• Un bassin d’emplois dynamique: télétravail qui permet d’arbitrer pour la qualité de vie, et surtout l’aimant genevois à 35–45 minutes par l’A41. Les cadres qui travaillent en Suisse ou sur l’axe Genève–Annecy–Chambéry dynamisent la demande familiale et haut de gamme.
• Une offre foncière rarissime: relief, zones naturelles protégées autour du lac, PLUi du Grand Annecy et objectif Zéro Artificialisation Nette limitent les ouvertures à l’urbanisation. Résultat: peu de foncier, des permis compliqués et une production neuve contrainte.

À cela s’ajoutent des flux touristiques soutenus qui renforcent l’attrait des biens avec vue, terrasses ou proximité immédiate des berges, et une part notable de résidences secondaires dans les villages lacustres (Talloires-Montmin, Menthon-Saint-Bernard, Veyrier-du-Lac), raréfiant l’offre annuelle.

Prix: Annecy au sommet, avec des écarts très marqués selon les rives

Malgré un contexte de crédit plus complexe, la correction reste mesurée autour du lac par rapport à d’autres marchés alpins. Les niveaux indicatifs observés fin 2024-début 2025 sont les suivants (ancien, hors exception “pied dans l’eau”) :

• Annecy hyper-centre, Albigny/Triangle d’Or: appartements autour de 8 000 à 11 000 €/m²; vues lac ou terrasses d’exception au-delà de 12 000 €/m².
• Annecy-le-Vieux (Parmelan, Barattes), quartier des Romains/Novel: 6 500 à 9 500 €/m² selon standing et vue.
• Cran-Gevrier, Seynod, Meythet (commune nouvelle): 5 000 à 6 500 €/m², davantage de volume mais forte demande sur les biens rénovés avec extérieur.
• Rive Est du lac (Veyrier-du-Lac, Menthon, Talloires): segment ultra-premium, appartements souvent 9 000 à 12 000 €/m²; villas vue lac fréquemment 15 000 à 25 000 €/m² au ratio, plus pour des biens exceptionnels.
• Rive Ouest (Sevrier, Saint-Jorioz, Duingt): 6 500 à 8 500 €/m² pour de beaux appartements; maisons familiales 8 000 à 12 000 €/m² selon la vue et l’accès au rivage.
• Premier cercle périurbain (Poisy, Pringy, Epagny Metz-Tessy, Sillingy): 4 500 à 6 000 €/m² en appartement; maisons 5 500 à 7 500 €/m².

Comparaisons régionales utiles pour évaluer un budget:

• Aix-les-Bains: 4 000 à 5 500 €/m² en centre/haut de gamme; certaines vues lac valorisées mais inférieures à Annecy.
• Chambéry: 3 000 à 3 800 €/m² (centre rénové plus cher), marché plus accessible pour familles.
• Thonon-les-Bains: 3 800 à 4 800 €/m²; Annemasse 4 000 à 5 000 €/m² tirés par Genève mais avec un profil urbain différent.
• Stations de prestige: Megève et Courchevel dépassent largement Annecy sur l’ultra-luxe chalet, mais restent des marchés de résidence secondaire, plus saisonniers.

Sur cinq ans, la progression des prix autour d’Annecy demeure supérieure à la moyenne régionale, même si 2023-2024 ont vu davantage de négociation sur les biens à travaux ou mal situés.

Stock réduit et ventes éclair sur les biens “prêts à vivre”

Le volume de biens à la vente reste inférieur aux niveaux de 2019, en particulier pour les appartements familiers avec balcon et stationnement. Les produits sans défaut (lumineux, extérieur, copropriété entretenue, DPE correct) partent souvent en moins de 30 jours; certains sont cédés en off-market ou après une seule visite, surtout en bord de lac ou proches d’Albigny.

À l’inverse, les biens mal notés au DPE (F/G) ou positionnés trop haut peuvent rester plusieurs mois et se négocier. Les contraintes locatives à venir (interdictions progressives de louer G puis F) pèsent sur ces lots, sauf budget travaux sérieux.

Ancien vs neuf: le grand écart

La production neuve est freinée par le coût du foncier, les exigences RE2020 et les recours. Les programmes bien placés s’affichent souvent au-delà de 8 500–10 000 €/m², ce qui maintient l’attrait pour l’ancien de qualité. En parallèle, des communes du Grand Annecy favorisent la densification près des pôles de transport, mais les volumes restent trop modestes pour rééquilibrer l’offre.

Qu’est-ce qui rend Annecy plus tendu que le reste de la Haute-Savoie?

• Effet double moteur lac + Genève: peu de territoires cumulent une carte postale internationale et un accès quotidien à un hub d’emplois à hauts salaires.
• Polarisation sur quelques micro-quartiers: autour des berges, la demande s’emballe et tire tout le marché, y compris en deuxième couronne.
• Secondes résidences et locations touristiques: malgré un encadrement renforcé par la mairie d’Annecy, elles retirent une part du stock long terme dans les secteurs les plus demandés.
• Foncier contraint structurellement: relief, zones naturelles, ZAN et patrimonial préservent le site… et raréfient l’offre.

Perspectives 2025: stabilisation sélective, résilience du premium

Avec des taux qui se détendent lentement, les volumes pourraient repartir, mais sans excès d’offre à venir, les prix devraient rester élevés sur les secteurs prime (Albigny, vieille ville rénovée, rives Est/Ouest). La négociation se concentre sur les biens énergivores ou excentrés sans extérieur.

Les communes à suivre pour acheter sans renoncer au bassin d’Annecy: Pringy et Epagny Metz-Tessy (proximité axes/emplois), Poisy et Sillingy (maisons familiales), Sevrier et Saint-Jorioz pour optimiser le ratio prix/vue. Au-delà, Rumilly offre des budgets sensiblement inférieurs et un accès routier aisé à Annecy.

Repères pratiques pour acquéreurs et vendeurs

• Pré-accord de financement indispensable: les vendeurs privilégient les dossiers “prêts”.
• Marge de négociation: 3–5% sur les biens bien situés; jusqu’à 5–8% si travaux/DPE F-G.
• Investissement locatif: rendements bruts souvent 2–3% en centre d’Annecy, 3,5–4,5% en première couronne, jusqu’à 5% à Rumilly; viser DPE D/E ou budgéter une rénovation énergétique.
• Ciblage: balcons, terrasses, parkings et vues se payent, mais conservent la valeur et la liquidité.

En résumé, Annecy reste le marché le plus tendu de Haute-Savoie parce qu’il additionne rareté foncière, désirabilité internationale et connexion à Genève. Dans ce contexte, la meilleure stratégie consiste à être prêt à décider vite sur les biens sans compromis… tout en gardant un œil sur les communes voisines, où l’équilibre prix/qualité de vie demeure très compétitif face à Annecy.