Pourquoi le marché immobilier d’Annecy ne faiblit pas malgré les taux

Malgré la remontée des taux d’intérêt ces deux dernières années, Annecy continue d’afficher une étonnante résistance. Le marché local n’a pas connu la correction observée dans de nombreuses métropoles françaises : la demande reste forte, les délais de vente courts et les négociations limitées. Pourquoi cet îlot de solidité au pied des Alpes ? Décryptage, chiffres à l’appui, en comparant avec Aix-les-Bains, Chambéry, Genève ou Thonon-les-Bains.

Des fondamentaux locaux qui neutralisent l’effet des taux

Trois moteurs soutiennent les prix à Annecy, même avec des taux de crédit plus élevés qu’en 2021 :

• Des revenus tirés par Genève : une part significative des acheteurs sont frontaliers ou cadres bénéficiant de salaires en francs suisses. La hausse des taux en euros pèse moins lorsque le pouvoir d’achat dépend du CHF, et le différentiel de prix avec Genève reste massif.
• Une rareté structurelle de l’offre : le tour du lac est largement saturé, entre reliefs, zones naturelles protégées (Roc de Chère, rives, cônes de vues) et règles locales d’urbanisme. Le ZAN limite de nouveaux fonciers et la production neuve demeure contrainte.
• Une attractivité durable : cadre de vie lac et montagnes, bassin d’emploi dynamique, télétravail 2-3 jours/semaine qui élargit le rayon des acheteurs venus de Lyon ou Paris. Les écoles supérieures (Université Savoie Mont Blanc, Gobelins), l’écosystème outdoor et tech animent aussi la demande locative.

Résultat : les hausses de taux ont filtré les projets les plus tendus, mais n’ont pas suffi à rééquilibrer un marché structurellement en pénurie.

Où en sont les prix à Annecy ?

Dans l’ancien, les valeurs se maintiennent à des niveaux élevés, avec de fortes disparités selon les quartiers :

• Hypercentre, Albigny, Triangle d’Or (proximité lac, Annecy-le-Vieux côté bas) : souvent 9 000 à 12 000 €/m² pour des biens de qualité, davantage pour des vues lac ou terrasses.
• Annecy-le-Vieux haut, Parmelan, Galbert, Courier : 7 000 à 9 500 €/m² selon l’état, l’étage et l’extérieur.
• Cran-Gevrier et Seynod (désormais dans Annecy), Meythet : 5 000 à 6 500 €/m², avec un écart notable en faveur des programmes récents avec stationnement.
• Autour du lac : Veyrier-du-Lac, Menthon-Saint-Bernard, Talloires-Montmin constituent un micro-marché premium où la « valeur au m² » des maisons peut dépasser 12 000 à 20 000 €/m² équivalent pour les vues lac et accès.

Le neuf se négocie généralement entre 8 000 et 11 000 €/m² dans la ville, davantage sur des opérations emblématiques type « Les Trésums ». Les marges de négociation restent contenues (3 à 5 % en moyenne sur les biens bien positionnés), et les délais de vente se situent fréquemment entre 3 et 6 semaines pour les appartements avec balcon, ascenseur et parking.

Qui achète et pourquoi ?

Le profil des acquéreurs explique aussi la résilience :

• Frontaliers et actifs du Genevois français, apprécient l’accès A41 (40 à 60 minutes selon trafic vers l’aéroport et les quartiers d’affaires), tout en gagnant en cadre de vie et en prix par rapport à Genève.
• Cadres et indépendants franciliens/lyonnais en télétravail partiel, ciblant T3/T4 avec extérieur et cave pour vélos.
• Investisseurs patrimoniaux, sensibles à la tension locative (étudiants, jeunes actifs, saisonnier qualifié) et à la valeur refuge des emplacements autour du lac.
• Résidences secondaires premium, qui se comparent à Megève ou Courchevel en termes d’exclusivité, mais avec un usage quatre saisons. Certaines clientèles diversifient d’ailleurs entre stations (Megève, Courchevel) et lac (Veyrier, Talloires).

Annecy face aux voisines : des écarts qui se creusent

Le gradient de prix régional confirme l’exception annécienne :

• Aix-les-Bains (Lac du Bourget) : 4 500 à 6 500 €/m² selon secteurs. Moins chère, elle séduit pour des budgets intermédiaires, avec un centre-vie agréable et un accès rapide à Chambéry.
• Chambéry : 3 000 à 4 000 €/m² dans l’ancien pour de bons emplacements. Rendements locatifs souvent supérieurs (3,5 à 5 %) grâce à des tickets d’entrée plus bas.
• Thonon-les-Bains : 3 800 à 5 500 €/m², et un atout ferroviaire avec le Léman Express vers Genève. Une alternative intéressante pour les navetteurs qui privilégient le train.
• Genève : des niveaux bien au-delà de 12 000 CHF/m² pour des appartements courants, ce qui entretient une demande de report vers Annecy et sa périphérie (Pringy, Epagny-Metz-Tessy, Argonay).

Sur le tour du lac d’Annecy, l’est (Veyrier, Menthon, Talloires) reste structurellement plus cher que l’ouest (Sévrier, Saint-Jorioz, Duingt), avec un différentiel qui peut dépasser 20 % à qualité comparable, notamment pour les vues et l’ensoleillement.

Neuf, rénovation et DPE : effets contrastés

La production neuve reste limitée et chère, sous l’effet des coûts de construction et des contraintes foncières. Cela soutient mécaniquement les valeurs de l’ancien bien situé. Dans les copropriétés des années 60-80, la question énergétique (DPE) devient un sujet central :

• Les étiquettes F/G poussent certains vendeurs à arbitrer, créant des opportunités d’achat avec décote, à condition d’intégrer un plan de travaux (isolation, menuiseries, chauffage) et les aides disponibles.
• Les appartements déjà rénovés énergétiquement se vendent vite, surtout s’ils cumulent étage élevé, double orientation et stationnement.

Perspectives 2025 : stabilité plutôt que baisse

Avec des taux qui se normalisent progressivement après leur pic, la solvabilité se redresse en France. À Annecy, l’effet sera plus discret : la pénurie d’offres de qualité, le poids des acheteurs solvables (frontaliers, cash partiel) et l’attractivité du lac plaident pour une année de stabilité, voire de frémissement à la hausse sur les secteurs premium. Dans les quartiers plus périphériques (Seynod, Cran-Gevrier, Meythet) et la première couronne (Pringy, Epagny-Metz-Tessy, Sillingy, Rumilly), les prix pourraient rester plus négociables, offrant des points d’entrée à budget contenu.

Conseils pratiques pour acheter à Annecy malgré les taux

• Obtenez un accord de principe bancaire ou passez par un courtier local avant toute visite pour pouvoir vous positionner vite.
• Élargissez le périmètre : un T3 à Seynod ou Meythet avec balcon et garage peut offrir un meilleur rapport qualité/prix qu’un T2 en centre.
• Visez des biens à rénover avec potentiel énergétique clair (audit, parties communes, chauffage), la décote se justifie si le plan de travaux est chiffré.
• Sur le tour du lac, arbitrez entre vue et accessibilité : l’ouest est plus abordable, l’est conserve la prime de rareté.
• Calculez les temps de trajet réels (A41 vers Genève, TER vers Chambéry, axes saturés en été) et privilégiez parking/stockage pour vélos.

À retenir

À Annecy, les taux pèsent moins que la réalité du terrain : peu d’offres, un cadre de vie unique et une demande solvable soutenue par Genève. Les valeurs devraient rester robustes, avec un marché à deux vitesses entre emplacements premium (centre, lac, Annecy-le-Vieux, Veyrier/Talloires) et secteurs plus accessibles de la couronne. Pour y entrer, précision budgétaire, réactivité et vision long terme restent les meilleurs alliés.