Comment la télétravail relance l’immobilier rural autour d’Annecy

Depuis 2020, la montée du télétravail a redessiné la carte résidentielle autour d’Annecy. Les cadres et indépendants, souvent connectés à Genève, Chambéry ou Lyon, franchissent le périphérique mental de la “ville-30 minutes” pour s’installer dans les vallées, plateaux et villages de Haute-Savoie. Résultat: un regain d’attractivité pour l’immobilier rural, des prix qui se tendent dans certaines communes, et une nouvelle équation qualité de vie/mobilités/connexion internet.

Le télétravail, moteur discret d’un basculement rural

Avec 2 à 3 jours de télétravail hebdomadaires devenus la norme dans de nombreux secteurs, la demande se déplace vers les maisons avec terrain, les hameaux calmes et les paysages ouverts. Les profils? Frontaliers travaillant pour Genève, salariés d’Annecy ou d’Aix-les-Bains en mode hybride, familles qui arbitrent en faveur d’une surface supplémentaire plutôt que de la centralité.

• Recherche type: 90 à 130 m², 3-4 chambres, bureau isolé, jardin de 600 à 1 500 m².
• Incontournables: fibre ou 4G/5G de qualité, école et commerces à moins de 10 minutes, accès A41/TER.
• Bonus: vue dégagée sur les Bauges ou les Aravis, proximité lac (Doussard, Lathuile) ou domaines nordiques (Plateau des Glières).

Ce mouvement ne remplace pas la ville – Annecy reste un pôle d’emploi et de services prisé – mais il rééquilibre l’intérêt pour les “couronnes rurales” qui avaient été délaissées avant 2020.

Prix: le grand écart entre Annecy et ses campagnes

En 2024, la correction liée à la hausse des taux a calmé les surenchères, mais l’écart demeure marqué entre Annecy et les secteurs ruraux. Autour du lac, Talloires-Montmin et Veyrier-du-Lac restent des marchés d’exception, tandis que l’Albanais, le Val de Fier et le massif des Bauges offrent un ticket d’entrée plus accessible.

• Annecy intra-muros: appartements souvent entre 6 500 et 8 500 €/m² selon le quartier; maisons familiales au-delà de 7 000 €/m², davantage pour les biens rénovés avec jardin.
• Rive Est premium (Veyrier, Menthon, Talloires): hauts de fourchette, souvent 10 000 à 15 000 €/m² pour la vue/lac.
• Sud lac (Doussard, Lathuile, Faverges-Seythenex): maisons 4 000 à 5 500 €/m², avec tensions sur les biens clés en main proches des écoles et de la piste cyclable.
• Vallée de Thônes, Manigod: 4 500 à 6 500 €/m² pour maisons récentes; les fermes à rénover restent recherchées mais imposent un budget travaux.
• Albanais (Alby-sur-Chéran, Rumilly, Vallières-sur-Fier): 3 200 à 4 500 €/m², bon compromis surface/temps de trajet.
• Bauges côté Savoie (Cusy, Lescheraines, Bellecombe-en-Bauges): 2 800 à 3 800 €/m², avec un attrait croissant des Annéciens et Aixois.

À titre de repère régional, Aix-les-Bains se situe le plus souvent entre 4 500 et 6 500 €/m² pour les appartements bien placés, Chambéry autour de 3 000 à 4 000 €/m², et Thonon-les-Bains est restée dynamique, portée par la proximité de Genève. Dans les stations haut de gamme (Megève, Courchevel), la logique est différente: prestige et rareté priment, sans véritable effet modérateur des taux.

Où s’installer? Les communes rurales à suivre

Sud lac et Faverges-Seythenex

Entre Doussard, Lathuile et Faverges-Seythenex, on gagne en surface tout en restant à 30–45 minutes d’Annecy selon l’heure. Les familles apprécient la piste cyclable du tour du lac, les écoles et l’accès rapide aux plages du Bout-du-Lac. Les maisons des années 1990-2000 à remettre au goût du jour y restent prisées, tout comme les terrains encore disponibles en périphérie.

Albanais et Val de Fier (Alby, Rumilly, Frangy)

L’Albanais forme un vrai “tampon” entre Annecy, Aix-les-Bains et Chambéry. Alby-sur-Chéran et Rumilly combinent gares TER, accès A41 et prix contenus. Frangy et les villages du Val de Fier séduisent par leur esprit rural et leurs vues champêtres; la montée du télétravail y a relancé les rénovations de corps de ferme.

Vallée de Thônes, Fillière et Thorens-Glières

Pour ceux qui veulent la montagne au quotidien, Thônes, Manigod, La Clusaz à portée, et les communes de Fillière (Thorens-Glières, Aviernoz) offrent un cadre nature, avec Annecy à 20–30 minutes hors pointe. Les “mazots” et fermes authentiques se revendent bien une fois rénovés, surtout avec une bonne note DPE.

Bauges côté Savoie: l’alternative nature d’Aix-les-Bains/Annecy

De Cusy à Lescheraines, le Parc naturel régional du Massif des Bauges attire les actifs d’Annecy et d’Aix-les-Bains. On y trouve encore des maisons avec grand terrain, des écoles de village et des temps de trajet raisonnables vers les bassins d’emploi (25–40 minutes vers Annecy ou Chambéry).

Mobilités et connectivité: la nouvelle équation

La réussite d’un projet rural en Haute-Savoie tient à un triptyque: autoroutes/rail, fibre, et tiers-lieux.

• Accès: A41 Nord relie Annecy à Genève, A41 Sud à Aix-les-Bains et Chambéry. Les TER desservent Rumilly, Groisy-Thorens, Pringy; la liaison Annecy–Annemasse connecte au réseau Léman Express vers Genève.
• Temps de trajet indicatifs: Doussard–Annecy 30–45 min; Thônes–Annecy 20–30 min; Rumilly–Annecy 12–18 min en TER; Groisy–Annecy 10–15 min en TER.
• Internet: le déploiement THD en Haute-Savoie a nettement progressé; vérifier l’éligibilité fibre quartier par quartier. À défaut, 4G/5G de qualité peut suffire pour la visioconférence.
• Tiers-lieux: espaces de coworking en essor à Thônes, Rumilly, Faverges, utiles pour rompre l’isolement et limiter les allers-retours.

Achat ou investissement: mode d’emploi

Pour un achat résidentiel, ciblez la qualité thermique (isolation, chauffage), la connectivité numérique et la desserte TER. Les maisons des années 1970–2000 offrent un bon potentiel, à condition d’intégrer un budget rénovation. Côté investissement, la location longue durée familiale reste la plus lisible, avec des rendements bruts souvent entre 3 et 4,5% en secteurs ruraux bien desservis.

• Meublé de tourisme: Annecy ville encadre strictement les locations courte durée; les communes rurales sont plus souples, mais déclaration et fiscalité LMNP s’imposent. Attention à la saisonnalité hors été/hiver.
• DPE et calendrier: les passoires thermiques classées G sont progressivement interdites à la location (dès 2025), puis F en 2028. Anticiper les travaux (isolation, menuiseries, PAC, poêle à granulés).
• Aides: MaPrimeRénov’ et dispositifs locaux peuvent réduire la facture de rénovation, un argument-clé pour valoriser une ferme ou un chalet ancien.

Perspectives 2025: un mouvement appelé à durer

La détente graduelle des taux pourrait ranimer la mobilité résidentielle en 2025, sans remettre en cause le fond: le télétravail a légitimé l’option rurale autour d’Annecy. Dans un contexte de pénurie de maisons récentes, la rareté proche du lac soutiendra les prix à Doussard, Lathuile ou Talloires, tandis que l’Albanais et les Bauges garderont l’avantage prix/surface. Portée par Genève et les bassins d’emploi d’Aix-les-Bains et Chambéry, la Haute-Savoie rurale confirme son attractivité. Pour les acquéreurs, la bonne stratégie consiste à arbitrer entre minutes de trajet et qualité de la connexion, en ciblant des communes dotées d’écoles, d’un TER ou d’un accès rapide à l’A41. Pour les investisseurs, viser des biens sobres énergétiquement et proches des services restera la meilleure assurance de valeur, dans une région où nature et emploi coexistent à moins d’une heure des sommets de Megève… et à deux heures des palaces de Courchevel.