Face à un marché national en phase de digestion, le pourtour du lac du Bourget continue d’attirer cadres itinérants, actifs de Savoie Technolac et amoureux d’un art de vivre lac et montagnes. Résultat: autour d’Aix-les-Bains, certaines communes voient leur valeur progresser année après année, sans emballement, mais avec une régularité qui rassure investisseurs et propriétaires. Zoom sur tresserves, Brison-Saint-Innocent et Le Bourget-du-Lac, trois communes où l’immobilier gagne en valeur, soutenu par la rareté foncière, l’emploi local et des liaisons efficaces vers Chambéry, Annecy et Genève.
Autour d’Aix-les-Bains, un marché qui résiste
Entre Annecy et Chambéry, le bassin aixois bénéficie d’un effet “report” de ménages en quête de vues lacustres encore accessibles. Si 2023 a vu une baisse des volumes de ventes en Savoie, les secteurs premium du lac du Bourget ont surtout connu une stabilisation, quand d’autres villes françaises corrigeaient plus nettement. Les budgets “vue lac” restent dynamiques, et la demande locative est soutenue par le campus universitaire et les pôles d’innovation.
Repères de prix observés en 2024-2025 (données croisées de notaires, annonces locales et retours de terrain) :
- Aix-les-Bains: appartements courants 4 500 à 6 000 €/m², plus en attique ou avec vue; maisons 5 500 à 7 500 €/m² selon prestations.
- Autour du lac: l’écart se creuse selon l’orientation, la hauteur et la rareté des terrains, avec primes marquées pour les panoramas plein lac.
Tresserve: le belvédère premium qui tient ses prix
Profil et atouts
Adossée à la presqu’île du lac, Tresserve joue la carte du belvédère. Des vues spectaculaires, une exposition recherchée, peu de foncier disponible: la recette d’un marché tendu et résilient. À 5 minutes d’Aix-les-Bains, 15 minutes de Chambéry et 35-40 minutes d’Annecy via l’A41, Tresserve capte cadres mobiles, frontaliers partiels et familles en quête de tranquillité haut de gamme.
Prix et dynamique
La rareté fait le marché: les appartements avec vue se négocient fréquemment entre 6 000 et 8 500 €/m², davantage pour les attiques ou terrasses plein lac. Les maisons contemporaines ou rénovées de standing dépassent souvent 7 500 €/m², avec des pointes à cinq chiffres pour des biens d’exception. Sur 2020-2024, la dynamique reste orientée à la hausse, de l’ordre de +2 à +5 %/an selon segments, malgré un rythme plus mesuré en 2023.
Rendement: ce qu’on peut viser
- Location longue durée: 2,5 à 3,5 % brut, davantage sur des biens “à rafraîchir” valorisés par travaux.
- Location meublée saisonnière: 4 à 5,5 % brut sur petites surfaces bien vues (déclaration en mairie obligatoire, respect des règles locales).
- À surveiller: stationnement, nuisances estivales, copropriétés à charges maîtrisées.
Brison-Saint-Innocent: “Petit Nice” du lac, la valeur refuge familiale
Profil et atouts
Au nord d’Aix-les-Bains, Brison-Saint-Innocent bénéficie d’un microclimat et d’un cadre résidentiel prisé, entre criques, vignes et sentiers. Le village, recherché par les familles, propose des vues dégagées vers le lac et une vie locale paisible, tout en restant proche de la gare d’Aix, de l’autoroute A41 et des zones d’emploi.
Prix et dynamique
Les appartements de bonne tenue se situent souvent entre 5 000 et 7 000 €/m²; maisons avec vue et terrain entre 6 000 et 9 500 €/m² selon état, altitude et orientation. Les projets neufs se font rares, d’où une tension persistante sur les biens rénovés. Tendance observée: progression régulière, +3 à +4 %/an en moyenne depuis 2020 sur les produits familiaux bien placés, avec un tassement du nombre de biens à vendre plutôt que des prix.
Rendement: ce qu’on peut viser
- Location familiale (3-4 pièces): 3 à 4 % brut, vacance faible grâce aux écoles et services d’Aix.
- Saisonnier haut de gamme: 4,5 à 6 % brut pour maisons avec extérieur, si vue et accès plages.
- À surveiller: qualité énergétique (DPE), réparations toitures/façades, car la demande se professionnalise.
Le Bourget-du-Lac: l’effet Savoie Technolac et campus
Profil et atouts
Au sud du lac, Le Bourget-du-Lac cumule plage, port, piste cyclable et surtout un bassin d’emplois en croissance: Savoie Technolac (énergies, cleantech, INES) et le campus de l’Université Savoie Mont Blanc. Cette double clientèle étudiants/ingénieurs dynamise la location et sécurise les flux, avec une desserte rapide vers Chambéry et un accès aisé à Annecy et Genève par l’A41.
Prix et dynamique
Les appartements s’affichent fréquemment entre 4 300 et 5 700 €/m²; maisons 5 000 à 7 500 €/m², primes pour proximité lac et rénovations récentes. La trajectoire de prix est positive, +2 à +4 %/an en moyenne depuis 2020, tirée par la demande locative et la rareté des emplacements proches des plages et du technopôle.
Rendement: ce qu’on peut viser
- Meublé longue durée étudiant/jeune actif: 3,5 à 4,5 % brut, avec vacance limitée.
- Coliving ou bail mobilité: amélioration possible du rendement si configuration adaptée.
- Saisonnier été: complément intéressant, en respectant les règles locales et la coexistence avec l’habitat permanent.
Comparaisons régionales et perspectives
Par rapport aux rives d’Annecy, où les biens d’exception franchissent souvent 10 000 €/m² et plus, le lac du Bourget apparaît encore compétitif. Et face au marché genevois, la vallée du Rhône et la Savoie restent nettement plus abordables, tout en permettant un accès raisonnable à l’aéroport de Genève. Cette différenciation, conjuguée à un foncier contraint autour du plan d’eau, laisse envisager une poursuite d’une hausse mesurée sur les secteurs premium de Tresserve et Brison-Saint-Innocent, et une valorisation portée par l’emploi au Bourget-du-Lac.
Conseils d’investissement: capter la valeur et le rendement
- Privilégier la vue et l’orientation: au lac, l’ensoleillement et la profondeur de vue expliquent l’essentiel de la prime de prix… et de revente.
- Optimiser le DPE: isolation, menuiseries et chauffage performant sécurisent la location et la liquidité à la revente.
- Fiscalité: LMNP au réel pour amortir le mobilier, déficit foncier sur travaux en nu; le neuf peut être éligible Pinel/Pinel+ en zone B1 selon critères de performance.
- Mobilités douces: proximité de la voie verte du lac et des arrêts de bus Grand Lac valorise les petites surfaces locatives.
- Arbitrer saisonnier/annuel: à Tresserve et Brison, la saison estivale est porteuse; au Bourget-du-Lac, la demande annuelle liée au campus lisse les revenus.
Dans un triangle Aix-les-Bains – Chambéry – Annecy, ces trois communes combinent rareté, qualité de vie et moteurs économiques concrets. Pour un investisseur en quête d’un rendement maîtrisé et d’une valeur patrimoniale croissante, Tresserve, Brison-Saint-Innocent et Le Bourget-du-Lac s’imposent comme des points d’appui solides, à condition de cibler l’emplacement juste et la qualité énergétique, véritables clés de la performance immobilière sur les rives du Bourget.
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