Pourquoi investir à Thonon-les-Bains avant 2026

Entre Léman et Alpes, Thonon-les-Bains coche les cases qui comptent pour un investissement locatif: des prix encore raisonnables à l’échelle de la Haute-Savoie, une demande portée par les frontaliers de Genève et Lausanne, et des projets urbains qui reconfigurent la gare, les quartiers et les mobilités. 2025-2026 pourrait bien être une fenêtre d’opportunité, avant un nouveau cycle haussier des coûts de construction et une raréfaction du foncier en bord de lac.

Un marché lémanique encore accessible face à Annecy et Genève

En 2024-2025, les prix à Thonon-les-Bains restent inférieurs à ceux d’Annecy et des stations de prestige, tout en bénéficiant de la dynamique transfrontalière.

• Prix moyens observés: appartements autour de 3 800 à 4 600 €/m²; maisons entre 3 500 et 4 300 €/m² (écarts selon quartier, vue lac, standing et DPE).
• Comparaisons régionales: Annecy frôle souvent 6 500 à 8 000 €/m²; Aix-les-Bains 4 800 à 5 500 €/m²; Chambéry 3 000 à 3 800 €/m². Côté Léman, Évian-les-Bains se situe proche de Thonon, quand Annemasse tourne autour de 3 500 à 4 200 €/m².
• Rendements locatifs: 4 à 5,2 % brut en cœur de ville sur des T1/T2 meublés correctement rénovés; jusqu’à 5,5 % brut dans les secteurs périphériques bien desservis. La clientèle de frontaliers sécurise la demande long terme.

Après l’euphorie post-2020, une accalmie propice aux acheteurs

Comme ailleurs en Savoie Mont-Blanc, Thonon a connu une hausse soutenue entre 2020 et 2022. La remontée des taux en 2023 a provoqué un tassement, avec des négociations de 3 à 8 % selon les biens. Depuis mi‑2024, la détente progressive des taux réactive les projets: les biens bien notés au DPE et proches des transports repartent vite, les logements à rénover offrent encore des décotes.

Pourquoi viser 2026: transports, emplois frontaliers et rareté foncière

• Mobilités renforcées: l’effet CEVA/Léman Express continue de diffuser. Depuis Thonon, les liaisons ferroviaires vers Annemasse puis Genève s’enchaînent (environ 1h10 vers Cornavin avec une correspondance). Les navettes CGN relient Thonon à Lausanne en environ 35 minutes, un atout unique pour les actifs suisses.
• Projets urbains: autour de la gare et de l’hyper-centre, l’émergence d’ensembles mixtes (Chablais Parc) et la montée en gamme des opérations neuves (Versoie, secteurs proches du port) modernisent l’offre.
• Rareté du foncier en bord de lac: comme à Talloires ou à Aix-les-Bains, la tension sur les terrains proches de l’eau limite l’offre nouvelle. Les biens avec balcon, terrasse et vue lac gardent une prime durable.
• Réglementations et coûts de construction: le renforcement des exigences environnementales (RE2020) grimpe par paliers; les coûts de construction tendent à se renchérir, ce qui pousse le neuf à la hausse. Se positionner avant 2026 permet encore de capter des prix antérieurs sur certains programmes en livraison.
• Travailleurs frontaliers: la solidité du marché de l’emploi genevois et la vigueur du franc suisse soutiennent la solvabilité locative. À l’échelle régionale, Thonon apparaît comme une alternative plus abordable qu’Annecy pour les actifs mobiles.

Où investir à Thonon-les-Bains: secteurs et profils de locataires

• Rives – Port et vieille ville: charme historique, vie piétonne, proximité des navettes lacustres. Cible: cadres frontaliers, courte durée haut de gamme. Prix plus élevés, mais vacance faible. Rendement brut typique: 3,8–4,6 % sur T2/T3 rénovés.
• Centre-ville – Gare – Chablais Parc: commerces, cinémas, services, trains pour Annemasse/Genève. Idéal pour T1/T2 meublés, rotation fluide. Rendement brut: 4,5–5,2 %; viser un DPE D ou mieux pour limiter les charges.
• Versoie – Concise: quartiers en renouvellement avec programmes récents, bonne accessibilité. Cible: jeunes actifs, couples. Rendement brut: 4,2–5,0 %; potentiel de valorisation sur les copropriétés récentes bien gérées.
• Saint-Disdille – Vongy: proche des plages et espaces verts. Intéressant pour meublés saisonniers ou baux mobilité. À encadrer par une bonne stratégie d’occupation annuelle. Rendement: 4,0–5,0 % selon saisonnalité.
• Marclaz – Grangette: esprit plus résidentiel, budgets d’acquisition contenus. Cible: familles, colocation maîtrisée pour frontaliers. Rendement: jusqu’à 5,5 % brut si optimisation des surfaces.

Stratégies d’investissement et fiscalité: cap sur le meublé et la rénovation ciblée

• Meublé (LMNP): pour des T1/T2 proches gare/centre, le régime réel permet d’amortir bien et mobilier, réduisant fortement l’imposition des loyers. En micro‑BIC, abattement de 50 % si revenus sous les seuils.
• Déficit foncier et DPE: les biens classés F/G se négocient. Les travaux d’amélioration énergétique (isolation, chauffage, menuiseries) permettent de remonter en D ou C, d’augmenter la valeur locative et de déduire les charges au foncier (plafond de droit commun de 10 700 €; dispositifs renforcés possibles sous conditions réglementaires en vigueur jusqu’à fin 2025). Agir avant 2026 sécurise ces avantages et anticipe l’interdiction progressive de mise en location des G puis F.
• Location de courte durée: potentiellement porteuse près du lac, mais soumise à déclaration en mairie et à la fiscalité des meublés de tourisme. À comparer aux baux meublés classiques, plus stables avec les frontaliers.
• Neuf vs ancien: le neuf assure performances énergétiques (charges contenues, attractivité locative), mais rendement souvent plus bas. L’ancien bien situé, après rénovation, offre le meilleur couple rendement/valorisation.

Chiffres-clés: un cas concret de rendement à Thonon

Exemple en 2025, secteur gare/centre: achat d’un T2 de 45 m² au 3e étage avec balcon, copropriété entretenue, DPE C.

• Prix d’acquisition: 215 000 € + 12 000 € de frais annexes (notaire, ameublement, léger rafraîchissement) = 227 000 €.
• Loyer meublé cible: 980 €/mois hors charges (public frontalier/actifs genevois), soit 11 760 €/an.
• Rendement brut: 5,18 %. Au réel LMNP, l’amortissement peut limiter l’impôt les premières années, rapprochant le rendement net de charges de 3,8–4,3 % selon financement.

Variante «valeur ajoutée»: T2 ancien classé F acheté 195 000 €, 20 000 € de travaux pour passer en DPE D; loyer visé 1 020 €/mois. Rendement brut après travaux: ~5,6 %, plus-value potentielle à la revente.

Points de vigilance avant 2026

• DPE et calendrier climat: dès 2025, les logements classés G sont progressivement exclus de la location. Anticiper les travaux et les devis (Mon Accompagnateur Rénov’ pour les rénovations lourdes).
• Copropriétés: contrôler fonds travaux, ascenseurs, étanchéité de terrasse et chauffage collectif. Les charges pèsent sur le rendement.
• Mobilités quotidiennes: valider les temps réels vers Genève (train + correspondance à Annemasse) et la fréquence des bateaux pour Lausanne selon les horaires des locataires potentiels.
• Réglementation locale des meublés de tourisme: déclaration obligatoire et respect des règles de tranquillité; arbitrer au cas par cas avec le bail meublé classique.

En perspective: l’alternative lémanique intelligente

Face aux tarifs d’Annecy ou à l’exclusivité de Megève et Courchevel, Thonon-les-Bains offre un rapport prix/qualité de vie gagnant: lac, stations des Portes du Soleil à portée, liaison vers Genève et Lausanne, et un marché immobilier (immobilier d’habitation et locatif) suffisamment profond pour lisser les cycles. Se positionner avant 2026, c’est profiter d’un marché encore négociable sur certains segments, des dispositifs fiscaux en place et d’une dynamique lémanique qui, elle, s’inscrit dans la durée.